相続登記と成年後見

空き家の予防まずやるべきことは、権利の確保です。不動産の契約行為は、権利を持つ当事者本人が、契約する意思を明確に示さなければならないからです。したがって、親から相続したものの相続登記がされていない相続人や、高齢で認知症の親は契約行為を行うことができません。

空き家等の未活用の不動産では、相続登記がされていないケースはよくあります。現在の法律では、相続登記に法的な期限はないからです。しかし、相続登記には法定相続人全員の同意が必要なため、長期間放置しておくと法定相続人の人数が増えて同意を取るのが難しくなります。最近話題になっている所有者不明土地という問題というのは、何代にもわたって相続登記がされなかったことによる相続人不明が原因であり、相続登記の義務化も検討されています。相続人が高齢者の場合、認知症になって相続登記ができなくなるリスクもあるので注意が必要です。

もし空家を所有する親が認知症となってしまった場合は、家庭裁判所の成年後見の手続きが必要です。仮に親族全員の同意があったとしても、成年後見手続きを経ずに行った契約行為は無効となってしまいます。成年後見には後見人の選任等の煩雑な手続きがあり、最低でも3～4ヵ月の期間と相応の費用がかかります。相続登記も成年後見も司法書士等の専門家へ依頼することになりますので、早めに相談することをお勧めします。

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NEX-T安曇野（ネクスティアズミノ）は、2016年度から国土交通省「住宅ストック維持・向上促進事業」の採択団体「信州中古住宅流通ネットワーク（NEX-T：ネクスティ）」 の地域組織です。NEX-T安曇野が企画提案した「安曇野“住まいの終活のススメ”」が、2021年度の安曇野市空家活用市民協働提案事業に採択され、2021年度から安曇野市空家対策室と連携して、市内の空家の予防、診断、活用事業に取り組んでいます。会員は、建築、不動産、検査、金融、保険等の9社で、安曇野市内でも2013年より数多くの住宅診断（インスペクション）の実績があります。また、NEX-T安曇野が行う住宅診断価格には、不動産取引で最もトラブルの多い床下調査も含むので安心です。

NEX-T安曇野が考える空家利活用のポイントは、「予防」「診断」「活用」の3つのステップに分けて考えること。また、地方の空き家は都会のように価値ある「資産」としての「不動産」ではなく、維持管理負担が大きい「負債」を抱えた「負動産」であるということも理解しておく必要があります。これまでの多くの相談事例を基に、以下の3つのステップに分けてポイントを紹介します。

Step１  空き家の予防

Step2　空き家の診断

Step3　空き家の活用

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