2 空き家の診断

2020.03.29

耐震診断

空き家の診断の2つ目は耐震診断。1950年に制定された建築基準法は、1978年の宮城県沖地震を経て1981年6月に耐震基準の大幅な見直し、1995年の阪神大震災を経て2000年6月に耐震性能の向上の改正が行われました。1981年5月以前の建築確認を取得した旧耐震基準の建物は、震度6強程度の大地震で倒壊するおそれがあるされ、国も耐震診断と耐震補強を推奨しています。

安曇野市でも旧耐震基準の建物を対象とした補助制度がありますが、残念ながら空き家は対象外となっています。ただし、住宅診断(ホームインスペクション)と一緒に耐震診断を行うことで、手間と費用を抑えることができます。

安曇野では糸魚川構造線の東西で地質が異なり、東側は古代海だったフォッサマグナとなっています。安曇野市防災マップでも、市の東部ほど揺れやすく建物被害も大きいとされているので、市東部の旧耐震基準の建物の場合は、耐震診断も行うことをお勧めします。

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2020.03.25

住宅診断(インスペクション)

空き家の診断の1つ目は住宅診断(ホームインスペクション)。第三者が目視により建物の外観、室内、床下、小屋裏等の状況調査(一次診断)を行うことで、2013年に国土交通省がガイドラインをまとめました。2018年4月には宅建業法が改正され、媒介契約時の斡旋の可否や重要事項での説明が義務化されました。

2018年に義務化されたのはあくまでも可否の説明だけで、住宅診断の実施は任意に過ぎません。また、対象となる住宅診断は、登録を受けた建築士が行う建物現況調査のみに限定され、しかも地球温暖化により被害が増加している床下の白蟻被害は免責となっているので注意が必要です。

長野県内では残念ながら住宅診断はあまり普及していませんが、2020年4月の民法改正により従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任となります。白蟻調査を含む住宅診断をせずに取引することは、契約不適合の責任を問われるリスクを負うことになりかねません。1/2の補助が受けられる県の補助金等を活用し、建物の状況をきちんと把握した上で、トラブルのない適切な空き家の活用を考えることが重要です。