【住まいの概念】

1995年に埼玉から安曇野に移住(Iターン)し、2002年に自らの移住経験を生かして移住のサポートを行う(有)ライフポート安曇野を設立しました。おかげさまで、今までに約100組の安曇野移住のお手伝いをさせていただきました。また、安曇野市の安曇野暮らし支援協議会の委員、NPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の事務局長として、安曇野暮らしセミナーや体験会の講師、景観まちづくり活動等も行っています。

ネットで気軽に不動産情報が得られるようになりましたが、「住まい」=「物件」ではありません。「住まい」とは、伝統文化や地域コミュニティを含む定性的な「暮らし」を含むものであり、定量的な土地や建物の「物件」に特化しているネットサーフィンだけでは完結しないのです。「住まい」を選ぶ際には順序があり、「物件」は一番最後というのが不動産業に携わるプロの鉄則です。まずは安曇野での暮らしをイメージし、その暮らしにあった地域を選び、そして最後に物件を選ぶのです。地域を選ぶためには、”地域コミュニティの理解”や“安曇野暮らし”の視点が欠かせないのです。

ここでは、過去の安曇野暮らしセミナーや体験会の内容を抜粋し、安曇野への移住やIターンに役立つポイントを紹介していきますので、参考にしてもらえれば幸いです。尚、メール会員に登録いただくと、安曇野の移住や景観まちづくりに役立つ情報を毎週お届けしています。仲介料割引等の特典もありますので是非ご登録ください。

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安曇野市空家利活用補助

安曇野市の空家利活用補助制度が9月から拡充されました。空家改修補助は、従来の空家購入の移住者(2/3:80万)に加え、一定の要件を満たす市内在住者(1/3:30万)や定期借家による空家賃借(1/3:40万)も追加されました。また、移住者については、不動産仲介料や引越費用を対象とした空家バンク支援補助(1/3:10万)も新設されました。

尚、補助金の利用には、安曇野市空家バンク の登録物件であることが必要です。空家バンク協力業者であり、NEX-T安曇野として安曇野市空家活用協働事業に取り組んでいる当社へご相談ください。

空家改修補助(pdf)

空家バンク支援補助(pdf)

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2022年基準地価

国土交通省より7月1日現在の基準地価が発表されました。基準地価は都道府県が調査する毎年7月1日現在の地価で、国が調査する1月1日現在の公示地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内の基準地価は、近年の地価下落でほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が△0.7%で26年連続、商業地は△1.0%と30年連続で下落となりましたが、工業地は0.8%と27年ぶりに上昇しました。安曇野市の住宅地は4地点が上昇して+0.3%、松川村が+0.8%となった一方、大町市では△1.1%、池田町は△0.1%と下落が続いています。

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安曇野移住Q&A

NPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の移住支援業務を引継いで、2016年に設立された官民の移住支援組織「安曇野暮らし支援協議会」。私も当初から委員として参加し、協議会が主催するセミナーや体験会等の講師として協力しています。

ウィズコロナ時代の情報発信の強化として、協議会のサイト「安曇野市へ移住!」が2021年4月に大幅にリニューアルしました。これまでの活動を移住の進め方という切り口で再構成すると共に、動画等も取り入れてわかりやすく紹介しています。移住に関するQ&Aの動画には、私を含むNPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の3名が登場していますので、是非ご覧いただければと思います。尚、その他のよくある質問はこちら

 

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安曇野市防災マップ

2021年3月に改訂された「安曇野市防災マップ」。水防法の改正により、想定し得る最大規模の降雨が1000年に1回程度の降雨に見直されたことを受け、浸水想定区域図が大幅に変更されました。100年に1回程度の旧マップと比較することで、降雨量に基づく浸水のリスクを判断することができます。

新たに追加された揺れやすさマップと震度想定マップを見ると、東へいくほど揺れやすいことがわかります。これは犀川付近を通る糸魚川静岡構造線がフォッサマグナの西縁にあたり、古代は海底にあったフォッサマグナの脆い地層が影響しているからです。また、洪水土砂災害編を見ると、三川合流部の湧水地帯は浸水の恐れが、西側や東側の山麓部は土砂災害の恐れがあることがわかります。特に脆い地層でかつ土砂災害警戒区域に指定されている、急傾斜の東山山麓は注意が必要です。

災害に備えるには、まずは正しい知識を持つことが重要です。安曇野市防災マップを活用し、地域の災害リスクを確認しておきましょう。

安曇野市空家講座

私が代表を務めるNEX-T安曇野が安曇野市と協働で取り組んでいる「安曇野住まいの終活のススメ」事業。今年度も安曇野市の空家活用を進める一環で、「予防」「診断」「活用」をテーマに現地見学会と相談会をセットにした空家講座を開催します。空家所有者を主な対象としていますが、空家の活用を考えている移住者にも役立つ内容で、9月から拡充する安曇野市の空家補助制度についても説明します。

定員は各回30名で参加費は無料、関心のあるテーマを選んで受講することができます。受講希望の方は、下記申込書をダウンロードの上、安曇野市空家活用係へFAXをお願いします。

リーフレット(pdf)

申込書(pdf)

 

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安曇野の温泉

安曇野への移住やセカンドハウスの購入希望者には、温泉付を探している方も多く見られます。ただし、市内で温泉が利用できるのは、山麓保養区域の林間別荘地(有明及び牧の一部)に限られています。したがって温泉がある場所では、原則としてアルプスの眺望や生活の利便性は望めません。

穂高温泉郷と言っても、旅館や別荘地が点在し、明確な温泉旅館街があるわけではありません。約15キロ上流の中房が源泉で、泉質は約70℃のアルカリ性単純性で、肌にやさしく芯から温まる名湯と言われています。給湯口でも約50℃程度と高温なので、かけ流しの湯も多くみられます。温泉の管理は安曇野市が出資する第三セクターの穂高温泉供給(株)行っています。同社は下水の管理も行っており、温泉権の所有者は下水も利用可能ですが、温泉権を放棄すると下水も使えなくなので注意が必要です。。総湯量の関係で原則として新規の引込は難しく、温泉権は既存の権利者から購入する必要があります。

温泉権は当初下水を含めて1口約300万以上で売買されていましたが、最近は売買価格に含まれるのが一般的です。ただし、温泉購入時に保証金(10万)と名義変更料(5.5万)、10年毎に設備維持費用として更新料が必要です。更新料はその時点の設備更新の状況により金額が異なりますが、2022年度更新分は1口33万となっています。また、温泉と下水の基本使用料は年間約15万程度で、住宅用として利用する場合は基本料金を超えることはあまりありません。

 

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明科まち歩き見学会

安曇野市空家活用係が明科駅周辺まちづくり委員会と協働で開催している明科駅周辺空き家空き店舗見学会。今年度は4回の開催予定で、次回は8月27日午前中です。

空き家の活用を希望する人に、物件だけでなく地域を知ってもらうのが目的で、周辺のまち歩きをしながら物件を案内します。当社が依頼を受け9月に販売予定の空家も見学しますので、是非ご参加ください。

https://www.city.azumino.nagano.jp/site/akiya/72030.html

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安曇野の自治組織「区」

安曇野市内には83の「区」があります。いわゆる大都市の行政区とは異なる自治組織で、旧5町村で見ると、豊科23区、穂高23区、三郷14区、堀金9区、明科14区となっています。31世帯の大口沢区から1590世帯の柏原区まで規模も千差万別で、区によっては複数の地区や隣組に細分化され、地域の状況に合わせてコミュニティを形成しています。

「区」は江戸時代の村を母体とする地域コミュニティで、今でもお祭り・公民館活動、防災・防犯、子育て・高齢者支援等の中核を担っています。「区」によって地域コミュニティにも濃淡があるので、移住者の許容度に合わせて「区」を選ぶ必要があります。一部に「区」に加入しない移住者もいますが、自ら村八分を望むようなものです。安曇野で心地よく暮らすためには、区の加入は必要条件と考えた方が良いでしょう。

安曇野の「区」についての情報は限られているので、地元の人に聞くのが一番です。概要については、「あづみのシティマップ」や区ごとに開催している「ふるさとウォッチングマップ」をご参照ください。

あづみのシティマップ(pdf)

https://azumino-furusato.com/watchingmap/

 

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取引事例と購入者の傾向

当社の約620名のメール会員の約70%は、Iターンを希望する県外在住者または県内に移住して賃貸に居住している県外出身者です。年代としては、約60%が50代以上のセミリタイア層、約40%が40代以下のファミリー層となっています。

最近の当社の取引事例としては、リフォームを前提にした住宅診断済の中古住宅、アルプスの眺望や環境の良い生活利便な土地が主流です。売れ筋価格は中古住宅がリフォーム代込で1200万~1500万、土地が500万~800万となっています。

安曇野ではそもそも都会のように物件数が多くなく、特に県外者が希望するような物件は非常に限られています。地域の特性や取引事例を参に、当社の購入サポート(バイヤーズエージェント)をご利用ください。尚、メール会員 は、会員ページにて成約物件の詳細も閲覧可能です。

取引事例と購入者の傾向(pdf)

空家バンク取引事例(pdf)

 

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住宅リフォーム

中古住宅の価格は、建物の価格が経年変化により低くなっている分だけ割安となっています。しかし、現況有姿が原則の中古住宅の購入にあたっては販売価格だけでなく、今後の維持管理コストとして適切なリフォーム費用を上乗せして考えておく必要があります。

住宅リフォームは、建物の構造や築年数、設備や工事内容、建築会社によっても異なるため、価格や品質にもバラツキが多く新築よりも見極めるのが難しいと言われています。ひとつの目安としては、新築住宅の坪単価を基準に考えるとイメージしやすいでしょう。住宅リフォームは大きく分けて、リノベーション、リフォーム大、リフォーム小の3つの段階があり、おおよそ新築の1/2以上、1/4~1/3、1/6~1/5と考えることができます。長野県の新築住宅の平均坪単価は約60万なので、各々の坪単価は約30万、約15~20万、約10~12万が目安となります。

尚、上記はあくまでも中古住宅の購入にあたっての予算上の目安です。不確定要素の多い住宅リフォームは、建築士による住宅診断にと知識と経験のある工事担当者が不可欠です。当社ではNEX-T安曇野を組織し、信頼できる担当者を紹介していますので、お気軽にご相談ください。

(リフォーム工事費の目安)

◆リノベーション

大規模なプラン変更と内外装

新築の1/2以上)

坪単価約30万~  例)35坪 1000万~

◆リフォーム大

小規模なプラン変更と内外装

(新築の1/4~1/3) 

坪単価約15~20万 例)35坪 500~600万  

◆リフォーム小

内装のみでプラン変更なし

(新築の1/6~1/5)

坪単価約10~12万   例)35坪 350~400万 

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