住まいの概念

1995年に埼玉から安曇野に移住(Iターン)し、2002年に自らの移住経験を生かして移住のサポートを行う(有)ライフポート安曇野を設立しました。おかげさまで、今までに約100組の安曇野移住のお手伝いをさせていただきました。また、安曇野市の安曇野暮らし支援協議会の委員、NPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の事務局長として、安曇野暮らしセミナーや体験会の講師、景観まちづくり活動等も行っています。

ネットで気軽に不動産情報が得られるようになりましたが、「住まい」=「物件」ではありません。「住まい」とは、伝統文化や地域コミュニティを含む定性的な「暮らし」を含むものであり、定量的な土地や建物の「物件」に特化しているネットサーフィンだけでは完結しないのです。「住まい」を選ぶ際には順序があり、「物件」は一番最後というのが不動産業に携わるプロの鉄則です。まずは安曇野での暮らしをイメージし、その暮らしにあった地域を選び、そして最後に物件を選ぶのです。地域を選ぶためには、”地域コミュニティの理解”や“安曇野暮らし”の視点が欠かせないのです。

ここでは、過去の安曇野暮らしセミナーや体験会の内容を抜粋し、安曇野への移住やIターンに役立つポイントを紹介していきますので、参考にしてもらえれば幸いです。尚、メール会員に登録いただくと、安曇野の移住や景観まちづくりに役立つ情報を毎週お届けしています。仲介料割引等の特典もありますので是非ご登録ください。

Photo_20200621094601

安曇野市おためし住宅

移住希望者の長期滞在拠点として2016年度にスタートした安曇野市のお試し住宅。リンゴ畑が広がる三郷小倉地区の元教員住宅を改装したもので、3DKのメゾネットタイプ2戸が用意されています。尚、お試し住宅の利用には、市が主催する安曇野暮らしセミナーや体験ツアーの参加、空き家バンクへの利用者登録等が必要です。また、その他にも細かな条件がありますので、詳しくは安曇野市政策経営課にお問合せください。

移住は観光とはことなり、暮らすという視点が重要です。特に観光シーズンとは異なる冬の暮らしの体験はとても参考になります。安曇野への移住を検討中の方は、是非このお試し住宅を有効に活用し、四季折々の安曇野の暮らしを肌で感じてもらうことをおすすめします。

 

 

 

安曇野市合併15周年

2005年10月1日に合併15周年を迎えた安曇野市。南安曇郡豊科町、穂高町、三郷村、堀金村、東筑摩郡明科町の5町村が対等合併した当時の人口は98911人、今年9月1日の人口は97316人と15年間で1.6%の減少となりましたが、2013年の推計に比べて2000人上回りました。

高齢化率が31.2%と高く死亡者数が出生者数を上回る自然減が続いているものの、2015年からは5年連続で転入者が転出者を上回る社会増となっています。旧5町村地域別の人口と高齢化率は、移住者が多い穂高(+1.9%:31.8%)と松本に近い三郷(+0.6%:29.4%)が微増、豊科(△1.1%:29.8%)と堀金(△2.2%:29.4%)が微減、高齢化率が高い明科(△18.5%:39.3%)が大幅減となりました。

安曇野市民の約半数は市外出身者、市外出身者の約1/3は県外出身者とも言われ、環境と生活利便性のバランスの良さが、県外出身者者だけでなく県内出身者にも高く評価されています。今後も少子高齢化による自然減は避けられませんが、景観に恵まれたまちの魅力をより一層高めることで、社会増につなげる取組みが求められています。

17050



Side_bnr_12

 

2020年基準地価

国土交通省より7月1日現在の基準地価が発表されました。基準地価は都道府県が調査する毎年7月1日現在の地価で、国が調査する1月1日現在の公示地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内の基準地価は、近年の地価下落でほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が△1.1%で24年連続、商業地は△1.1%と28年連続で下落しましたが、下落率はともに10年ぶりに拡大しました。住宅地では、安曇野市では4地点で上昇となったものの、平均変動率は4年ぶり△0.1%と若干のマイナスとなった。ほぼ横ばいの松本市、安曇野市、塩尻市に対して、大町市では下落が続き、都市部と周辺部で二極化が進んでいます。

000235531

安曇野市空き家バンク

2016年3月に安曇野市の移住定住促進事業を推進する官民の連携組織として設立された「安曇野暮らし支援協議会」。2017年4月には「安曇野市空き家バンク」もオープンし、支援協議会のメンバーでもある当社をはじめ、移住セミナーや体験会への協力や賠償責任保険の加入等の条件を満たした25社が、プロとして空き家情報の提供や空き家所有者への対応等を行っています。

「安曇野市空き家バンク」が取扱う物件は、売中古住宅、売店舗・事務所、貸家、貸店舗・事務所。サイトはスマホからも閲覧することができ、ストリートビューや動画等で物件の詳細を確認することができます。物件情報の閲覧には会員登録が必要ですが、登録会員はセミナー等の情報提供やお試し住宅の利用が可能となります。また、「安曇野市空き家バンク」の登録物件は、安曇野市の移住推進空家改修補助の対象にもなりますので、是非ご活用ください。

安曇野の温泉

安曇野へのIターン希望者には、温泉付を探している方も多く見られます。ただし、市内で温泉が利用できるのは、穂高温泉郷周辺の林間別荘地(有明及び牧の一部)に限られています。したがって温泉がある場所では、原則としてアルプスの眺望や生活の利便性は望めません。

穂高温泉郷と言っても、旅館や別荘地が点在し、明確な温泉旅館街があるわけではありません。約20キロ上流の中房温泉が源泉で、泉質は約80度のアルカリ性単純性で、肌にやさしく芯から温まる名湯と言われています。給湯口でも約50度程度と高温なので、かけ流しの湯も多くみられます。温泉の管理は安曇野市が出資する第三セクターの穂高温泉供給(株)行っています。同社は下水の管理も行っており、温泉権の所有者は下水も利用可能ですが、温泉権を放棄すると下水も使えなくなので注意が必要です。。総湯量の関係で原則として新規の引込は難しく、温泉権は既存の権利者から購入する必要があります。

温泉権は当初下水を含めて1口約300万以上で売買されていましたが、最近は不動産価格に含まれるのが一般的です。ただし、温泉購入時に保証金(10万)と名義変更料(5.5万)、10年毎に設備維持費用として更新料が必要です。更新料の金額はその時点の設備更新の状況により大きく異なり、温泉と下水の基本使用料は年間約15万程度となっています。

http://www006.upp.so-net.ne.jp/hotaka-onsen/

33780

 

Side_bnr_12

住宅診断のすすめ

安曇野での田舎暮らしに人気のある中古住宅や中古別荘の購入。しかし、不動産と建築の両方の知識が必要な中古住宅の購入は、不動産取引の中でも最も判断が難しい取引と言われています。そこで国土交通省が2013年にガイドラインをまとめたのが、住宅診断(ホームインスペクション)。中古住宅の売買時に第三者が目視により建物の外観、室内、床下、小屋裏等の状況調査(一次診断)を行うことですが、不動産会社の理解不足やコスト負担の問題等もあり、残念ながら長野県内ではあまり普及していません。しかし、一般的に引渡後3ヶ月しか売主に責任を問うことができない中古住宅の取引においては、住宅の状況把握に役立つとても有効な手段です。

2016年6月に宅建業法が改正され、媒介契約時の斡旋の可否や重要事項での説明が2018年4月に義務化されました。ただし、2018年に義務化されたのはあくまでも可否の説明だけで、住宅診断の実施は任意に過ぎません。また、対象となる住宅診断は、登録を受けた建築士が行う建物現況調査のみに限定され、しかも地球温暖化により被害が増加している床下の白蟻被害は免責となっているので注意が必要です。

2020年4月の民法改正で従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、契約時の正しい状況把握の必要性が高まります。中古住宅の取引にあたっては、床下の白蟻調査を含む住宅診断は必須アイテムとなるでしょう。住宅診断を受けずに中古住宅を購入することは、車検の無い中古車を買うようなもの。中古住宅の購入をお考えの方は、住宅診断についての知識と経験のある不動産会社に相談し、住宅診断により建物の状況をきちんと把握をした上で、適切な住宅リフォームも予算に含めて検討することをお勧めします。

http://www.lifeport.info/homeinspection/

 

Homeinspection_img_03


Side_bnr_12

 

 

 

 

 

不動産セカンドオピニオン

手術等の重大な決断をする時に、当事者以外の第三者の医師に意見を求める「セカンドオピニオン」。医療分野では一般的になりつつありますが、不動産分野にも広がっているのを知っていますか?不動産取引は高額で難解であるにもかかわらず、取引業者から十分な説明を得られないままに決断を急かされるケースが多く見受けられるからです。

特に都会からのIターン者に人気のある中古住宅取引においては、不動産の知識だけでなく、住宅診断等の建築に関わることや地域コミュニティ等の安曇野暮らし全般への理解も欠かせません。なんとなく疑問や不安を持ちつつも、流されるまま取引を進めようとしていませんか?そんな時は一度立ち止まり、取引に関わらない第三者の専門家からアドバイスを受ける「セカンドオピニオン」をお勧めします。

NEX-T安曇野

2013年創立の中古住宅流通の活性化をめざす異業種のネットワーク組織「信州中古住宅流通ネットワーク(NEX-T:ネクスティ)」。2016年度の国土交通省「住宅ストック維持・向上促進事業」の採択を機に組織を拡大し、その後も5年連続して国土交通省のモデル事業の採択を受けています。2020年度からは松本、安曇野、伊那の3つの地域部会を設置し、市町村との連携を強化して空家問題の解決等にも取り組んでいます。

私が代表を務めるNEX-T安曇野は、宅建士、建築士、工務店の5名の市民専門家と、IT企画、金融機関、検査機関、保険機構の専門機関に所属する4名の計9名の会員で構成されています。2013~2020年7月の会員による安曇野市内の住宅診断実績は56件で、住宅診断の結果に基づき、宅建士と建築士と工務店が連携してリフォーム提案を行うことで、安心で信頼できる中古住宅取引を実践しています。

また、移住者に人気の高い安曇野では、会員である八十二銀行の「信州移住特別ローン」のニーズも高くなっています。会員が扱う「NEX-T認定住宅」は、八十二銀行の「信州移住特別ローン」を含む全ての住宅ローンの金利割引の対象にもなっていますので、是非お気軽にご相談ください。

信州中古住宅流通ネットワーク(NEX-T)

Next

住宅リフォーム

 

中古住宅の価格は、建物の価格が経年変化により低くなっている分だけ割となっています。しかし、中古住宅の売買では現況有姿が原則なので、購入にあたっては販売価格だけでなく、今後の維持管理コストとして適切なリフォーム費用を上乗せして考えておく必要があります。

住宅リフォームは、建物の構造や築年数、設備や工事内容、建築会社によっても異なるため、価格や品質にもバラツキが多く新築よりも見極めるのが難しいと言われています。ひとつの目安としては、新築住宅の坪単価を基準に考えるとイメージしやすいでしょう。住宅リフォームは大きく分けて、リノベーション、リフォーム大、リフォーム小の3つの段階があり、おおよそ新築の1/2以上、1/4~1/3、1/6~1/5と考えることができます。長野県の新築住宅の平均坪単価は約60万なので、各々の坪単価は約30万、約15~20万、約10~12万が目安となります。

尚、中古住宅購入の際のリフォームは、ほとんどがリフォーム小です。上記はあくまでも中古住宅の購入にあたっての予算上の目安なので、実際の購入にあたっては、住宅診断結果に基づく正式な見積を依頼して進めることをおすすめします。また、不確定要素の多い住宅リフォームは、担当者に知識と経験が求められます。当社では地元の信頼できる建築会社の担当者も無料で紹介しているので、お気軽にご相談ください。

(リフォーム工事費の目安)

リノベーション(大幅なプラン変更を伴うリノベーション) 新築の1/2以上

 坪単価 約30万以上  例)30坪900万 40坪1200万

リフォーム大(プラン変更を伴う内外装リフォーム)    新築の1/4~1/3 

 坪単価 約15~20万  例)30坪450~600万 40坪 600~800万  

リフォーム小(プラン変更なしの内外装リフォーム)   新築の1/6~1/5

 坪単価 約10~12万   例)30坪300~360万 40坪 400~480万

F003_1

 

安曇野市防災マップ

安曇野市では7月8日の朝に大雨特別警報が発令されました。おかげさまで昼前には解除され、浸水や土砂災害の被害もありませんでした。安曇野では近年災害の被害はありませんが、最近は全国各地で自然災害が頻発しています。しかし、災害はいつどこで起きるかわかりませんので、防災マップ等を活用し、事前の備えを行っておきましょう。

安曇野市では「安曇野市防災マップ」を2016年2月に発行し、2018年3月に一部改訂しました。それ以前の地震編と洪水土砂災害編を統合したもので、地震編を見ると東へいくほど揺れやすいことがわかります。これは犀川付近を通る糸魚川静岡構造線がフォッサマグナの西縁にあたり、古代は海底にあったフォッサマグナの脆い地層が影響しているのです。また、洪水土砂災害編を見ると、三川合流部の湧水地帯は浸水の恐れが、西側や東側の山麓部は土砂災害の恐れがあることがわかります。特に脆い地層でかつ土砂災害警戒区域に指定されている、急傾斜の東山山麓は注意が必要です。

全国の地震ハザード情報をまとまた地震ハザードカルテの最新版では、今後30年間に震度6弱以上の地震の確率を確認することができます。活断層の最新の調査結果を考慮して多少上昇しましたが、それでも大都市や県南部に比べるとそれほど高くはありません。

災害に備えるには、まずは正しい知識を持つことが重要です。安曇野市防災マップと地震ハザードカルテを活用し、自分の住む地域のリスクを知った上で、日頃から心の準備をしておきましょう。

«FAQ~不動産選び編