住まいの概念

1995年に埼玉から安曇野に移住(Iターン)し、2002年に自らの移住経験を生かして移住のサポートを行う(有)ライフポート安曇野を設立しました。おかげさまで、今までに約100組の安曇野移住のお手伝いをさせていただきました。また、安曇野市の安曇野暮らし支援協議会の委員、NPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の事務局長として、安曇野暮らしセミナーや体験会の講師、景観まちづくり活動等も行っています。

ネットで気軽に不動産情報が得られるようになりましたが、「住まい」=「物件」ではありません。「住まい」とは、伝統文化や地域コミュニティを含む定性的な「暮らし」を含むものであり、定量的な土地や建物の「物件」に特化しているネットサーフィンだけでは完結しないのです。「住まい」を選ぶ際には順序があり、「物件」は一番最後というのが不動産業に携わるプロの鉄則です。まずは安曇野での暮らしをイメージし、その暮らしにあった地域を選び、そして最後に物件を選ぶのです。地域を選ぶためには、”地域コミュニティの理解”や“安曇野暮らし”の視点が欠かせないのです。

ここでは、過去の安曇野暮らしセミナーや体験会の内容を抜粋し、安曇野への移住やIターンに役立つポイントを紹介していきますので、参考にしてもらえれば幸いです。尚、メール会員に登録いただくと、安曇野の移住や景観まちづくりに役立つ情報を毎週お届けしています。仲介料割引等の特典もありますので是非ご登録ください。

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安曇野市リフォーム補助

2018年度の土地統計調査によると、安曇野市の別荘、賃貸用、売買用を除いた空き家率は7.4%です。2018年度の空家実態調査による空家は1143戸で、その利活用を目的に安曇野市空家対策計画が策定されました。2020年度には専門部署として空家対策室を設置し、「空家リフォーム補助」等の空家対策補助事業をスタートしました。

移住者を対象とした「空家リフォーム補助」の補助率は1/3で、上限額は40万となっています。尚、補助金の利用には、当社も協力している安曇野市空家バンク の登録を含む細かな条件があります。詳しくは空家バンク協力業者等、信頼できる専門家に相談することをおすすめします。

安曇野市空家リフォーム補助(pdf)

安曇野空き家相談

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安曇野流不動産の選び方

不動産の選び方には順序があり、物件を選ぶのは一番最後というのが不動産選びの鉄則です。まずは安曇野での暮らしをイメージし、その暮らしにあった地域を選び、最後に物件を選ぶのです。物件の良し悪しだけでなく、“安曇野暮らし”の視点が欠かせないのです。

安曇野の特徴は自然と暮らしのバランスの良さ、そして地域コミュニティの集合体であることです。83の区(江戸時代の村)の風習を今でも引き継ぐ安曇野では、地域コミュニティの理解なしに住む場所を選ぶことはできません。地域コミュニティへの許容度によって、田園に住むか山麓に住むか、田園のどの地域に住むのか大きく分かれるのです。”安曇野暮らしの視点”を考慮した地域診断チャートを参考に、ライフスタイルに合った物件を選びましょう。



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安曇野オンラインセミナー

毎年東京と大阪で開催していた安曇野暮らし支援協議会主催の「安曇野暮らしセミナー」。今年度は感染症拡大の影響で全て中止となり、その代替としてオンライン相談会を開催してきました。そして、3回目は1月7日にオンラインセミナーとして開催することになりました。テーマは「不動産と住まい」で、協議会委員でNEX-T安曇野のメンバーでもある私が不動産について、同じくひだまりミュゼ一級建築士事務所の高井さんが建築について話をします。

参加費は無料ですが定員30組で、事前申込とアプリのインストール、接続テストが必要です。形式はオンラインですが、内容は安曇野への移住に役立つリアルなものです。自宅のパソコンでも外出先のスマホでも気軽に参加できますので、是非ご参加いただければと思います。

https://azumino-ijyu.jp/

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取引事例と購入者の傾向

当社の約500名のメール会員の約70%は、Iターンを希望する県外在住者または県内に移住して賃貸に居住している県外出身者です。年代としては、約60%が50代以上のセミリタイア層、約40%が40代以下のファミリー層となっています。

最近の当社の取引事例では、住宅診断付で建物状態の良好な中古住宅や、アルプスの眺望や環境の良い生活利便な土地が人気です。売れ筋価格は中古住宅が800万~1200万、土地が700万~900万となっています。

ただし、安曇野ではそもそも都会のように物件数が多い訳ではなく、特に県外者が希望するような上記物件は非常に限られています。また、不動産には「売買仲介」「賃貸仲介」「開発分譲」「事業店舗」の専門分野があり、やみくもにネットで物件を探すのは得策ではありません。不動産会社は原則として、他社広告の物件も含めて取扱可能なので、売買仲介専門の地元の信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

 

取引事例と購入者の傾向

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安曇野市おためし住宅

移住希望者の長期滞在拠点として2016年度にスタートした安曇野市のお試し住宅。リンゴ畑が広がる三郷小倉地区の元教員住宅を改装したもので、3DKのメゾネットタイプ2戸が用意されています。尚、お試し住宅の利用には、市が主催する安曇野暮らしセミナーや体験ツアーの参加、空き家バンクへの利用者登録等が必要です。また、その他にも細かな条件がありますので、詳しくは安曇野市政策経営課にお問合せください。

移住は観光とはことなり、暮らすという視点が重要です。特に観光シーズンとは異なる冬の暮らしの体験はとても参考になります。安曇野への移住を検討中の方は、是非このお試し住宅を有効に活用し、四季折々の安曇野の暮らしを肌で感じてもらうことをおすすめします。

 

 

 

安曇野市合併15周年

2005年10月1日に合併15周年を迎えた安曇野市。南安曇郡豊科町、穂高町、三郷村、堀金村、東筑摩郡明科町の5町村が対等合併した当時の人口は98911人、今年9月1日の人口は97316人と15年間で1.6%の減少となりましたが、2013年の推計に比べて2000人上回りました。

高齢化率が31.2%と高く死亡者数が出生者数を上回る自然減が続いているものの、2015年からは5年連続で転入者が転出者を上回る社会増となっています。旧5町村地域別の人口と高齢化率は、移住者が多い穂高(+1.9%:31.8%)と松本に近い三郷(+0.6%:29.4%)が微増、豊科(△1.1%:29.8%)と堀金(△2.2%:29.4%)が微減、高齢化率が高い明科(△18.5%:39.3%)が大幅減となりました。

安曇野市民の約半数は市外出身者、市外出身者の約1/3は県外出身者とも言われ、環境と生活利便性のバランスの良さが、県外出身者者だけでなく県内出身者にも高く評価されています。今後も少子高齢化による自然減は避けられませんが、景観に恵まれたまちの魅力をより一層高めることで、社会増につなげる取組みが求められています。

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2020年基準地価

国土交通省より7月1日現在の基準地価が発表されました。基準地価は都道府県が調査する毎年7月1日現在の地価で、国が調査する1月1日現在の公示地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内の基準地価は、近年の地価下落でほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が△1.1%で24年連続、商業地は△1.1%と28年連続で下落しましたが、下落率はともに10年ぶりに拡大しました。住宅地では、安曇野市では4地点で上昇となったものの、平均変動率は4年ぶり△0.1%と若干のマイナスとなった。ほぼ横ばいの松本市、安曇野市、塩尻市に対して、大町市では下落が続き、都市部と周辺部で二極化が進んでいます。

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安曇野市空き家バンク

2016年3月に安曇野市の移住定住促進事業を推進する官民の連携組織として設立された「安曇野暮らし支援協議会」。2017年4月には「安曇野市空き家バンク」もオープンし、支援協議会のメンバーでもある当社をはじめ、移住セミナーや体験会への協力や賠償責任保険の加入等の条件を満たした25社が、プロとして空き家情報の提供や空き家所有者への対応等を行っています。

「安曇野市空き家バンク」が取扱う物件は、売中古住宅、売店舗・事務所、貸家、貸店舗・事務所。サイトはスマホからも閲覧することができ、ストリートビューや動画等で物件の詳細を確認することができます。物件情報の閲覧には会員登録が必要ですが、登録会員はセミナー等の情報提供やお試し住宅の利用が可能となります。また、「安曇野市空き家バンク」の登録物件は、安曇野市の移住推進空家改修補助の対象にもなりますので、是非ご活用ください。

安曇野の温泉

安曇野へのIターン希望者には、温泉付を探している方も多く見られます。ただし、市内で温泉が利用できるのは、穂高温泉郷周辺の林間別荘地(有明及び牧の一部)に限られています。したがって温泉がある場所では、原則としてアルプスの眺望や生活の利便性は望めません。

穂高温泉郷と言っても、旅館や別荘地が点在し、明確な温泉旅館街があるわけではありません。約20キロ上流の中房温泉が源泉で、泉質は約80度のアルカリ性単純性で、肌にやさしく芯から温まる名湯と言われています。給湯口でも約50度程度と高温なので、かけ流しの湯も多くみられます。温泉の管理は安曇野市が出資する第三セクターの穂高温泉供給(株)行っています。同社は下水の管理も行っており、温泉権の所有者は下水も利用可能ですが、温泉権を放棄すると下水も使えなくなので注意が必要です。。総湯量の関係で原則として新規の引込は難しく、温泉権は既存の権利者から購入する必要があります。

温泉権は当初下水を含めて1口約300万以上で売買されていましたが、最近は不動産価格に含まれるのが一般的です。ただし、温泉購入時に保証金(10万)と名義変更料(5.5万)、10年毎に設備維持費用として更新料が必要です。更新料の金額はその時点の設備更新の状況により大きく異なり、温泉と下水の基本使用料は年間約15万程度となっています。

http://www006.upp.so-net.ne.jp/hotaka-onsen/

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住宅診断のすすめ

安曇野での田舎暮らしに人気のある中古住宅や中古別荘の購入。しかし、不動産と建築の両方の知識が必要な中古住宅の購入は、不動産取引の中でも最も判断が難しい取引と言われています。そこで国土交通省が2013年にガイドラインをまとめたのが、住宅診断(ホームインスペクション)。中古住宅の売買時に第三者が目視により建物の外観、室内、床下、小屋裏等の状況調査(一次診断)を行うことですが、不動産会社の理解不足やコスト負担の問題等もあり、残念ながら長野県内ではあまり普及していません。しかし、一般的に引渡後3ヶ月しか売主に責任を問うことができない中古住宅の取引においては、住宅の状況把握に役立つとても有効な手段です。

2016年6月に宅建業法が改正され、媒介契約時の斡旋の可否や重要事項での説明が2018年4月に義務化されました。ただし、2018年に義務化されたのはあくまでも可否の説明だけで、住宅診断の実施は任意に過ぎません。また、対象となる住宅診断は、登録を受けた建築士が行う建物現況調査のみに限定され、しかも地球温暖化により被害が増加している床下の白蟻被害は免責となっているので注意が必要です。

2020年4月の民法改正で従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、契約時の正しい状況把握の必要性が高まります。中古住宅の取引にあたっては、床下の白蟻調査を含む住宅診断は必須アイテムとなるでしょう。住宅診断を受けずに中古住宅を購入することは、車検の無い中古車を買うようなもの。中古住宅の購入をお考えの方は、住宅診断についての知識と経験のある不動産会社に相談し、住宅診断により建物の状況をきちんと把握をした上で、適切な住宅リフォームも予算に含めて検討することをお勧めします。

http://www.lifeport.info/homeinspection/

 

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