住まいの概念

1995年に埼玉から安曇野に移住(Iターン)し、2002年に自らの移住経験を生かして移住のサポートを行う(有)ライフポート安曇野を設立しました。おかげさまで、今までに約100組の安曇野移住のお手伝いをさせていただきました。また、安曇野市の安曇野暮らし支援協議会の委員、NPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の事務局長として、安曇野暮らしセミナーや体験会の講師、景観まちづくり活動等も行っています。

ネットで気軽に不動産情報が得られるようになりましたが、「住まい」=「物件」ではありません。「住まい」とは、伝統文化や地域コミュニティを含む定性的な「暮らし」を含むものであり、定量的な土地や建物の「物件」に特化しているネットサーフィンだけでは完結しないのです。「住まい」を選ぶ際には順序があり、「物件」は一番最後というのが不動産業に携わるプロの鉄則です。まずは安曇野での暮らしをイメージし、その暮らしにあった地域を選び、そして最後に物件を選ぶのです。地域を選ぶためには、”地域コミュニティの理解”や“安曇野暮らし”の視点が欠かせないのです。

ここでは、過去の安曇野暮らしセミナーや体験会の内容を抜粋し、安曇野への移住やIターンに役立つポイントを紹介していきますので、参考にしてもらえれば幸いです。尚、メール会員に登録いただくと、安曇野の移住や景観まちづくりに役立つ情報を毎週お届けしています。仲介料割引等の特典もありますので是非ご登録ください。

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取引事例と購入者の傾向

当社の約500名のメール会員の約70%は、Iターンを希望する県外在住者または県内に移住して賃貸に居住している県外出身者です。年代としては、約60%が50代以上のセミリタイア層、約40%が40代以下のファミリー層となっています。

最近の当社の取引事例では、住宅診断付で建物状態の良好な中古住宅や、アルプスの眺望や環境の良い生活利便な土地が人気です。売れ筋価格は中古住宅がリフォーム代込みで1000万~1300万、土地が600万~900万となっています。

ただし、安曇野ではそもそも都会のように物件数が多い訳ではなく、特に県外者が希望するような上記物件は非常に限られています。また、不動産には「売買仲介」「賃貸仲介」「開発分譲」「事業店舗」の専門分野があり、やみくもにネットで物件を探すのは得策ではありません。不動産会社は原則として、他社広告の物件も含めて取扱可能なので、売買仲介専門の地元の信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

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安曇野移住の進め方

安曇野への移住を検討しているみなさん、具体的なイメージを持たないままなんとなくネットで物件を探していませんか?移住の基本は、物件を探す前に安曇野の暮らしをきちんと理解すること。移住には暮らしをイメージできるリアルな体験が不可欠で、ショッピングのようにネットだけでは完結しません。

私も委員としてセミナーや体験会に協力している安曇野暮らし支援協議会では、移住のステップをわかりやすい動画にまとめました。ネットだけの情報に頼るのではなく、一歩一歩ステップを踏んで安曇野移住を成功させましょう!

https://azumino-ijyu.jp/

 

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NEX-T安曇野

長野県内の中古住宅流通の活性化をめざす異業種のネットワーク組織「信州中古住宅流通ネットワーク(NEX-T:ネクスティ)」。2013年度に私が仲間と立ち上げた勉強会が母体で、建築、不動産、IT等に関わる異業種が集まって、新しい流通のしくみづくりやインスペクション(住宅診断)の普及に取り組んできました。2016年度に国土交通省「住宅ストック維持・向上促進事業」の採択を機に、金融機関や検査事業者、不動産鑑定士等も加えて組織を拡大し、2020年度には松本、伊那、安曇野に地域組織を設立しました。

私が代表を務めるNEX-T安曇野の会員は9社で、2013~2020年度に安曇野市内で多くを占める56件の住宅診断の実績があります。また、NEX-T安曇野の企画提案「安曇野“住まいの終活のススメ”」が安曇野市市民協働提案事業に採択され、2021年度から安曇野市と協働で空家対策にも取り組みます。

また、NEX-Tが住宅診断を行った中古住宅は、「NEX-T認定住宅」として八十二銀行の住宅ローンの金利優遇の対象にもなっています。八十二銀行では移住者向けの「信州移住特別ローン」も取り扱っていますので、移住して中古住宅の購入を検討される場合は、「信州移住特別ローン」の活用をおすすめします。

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安曇野市リフォーム補助

2018年度の土地統計調査によると、安曇野市の別荘、賃貸用、売買用を除いた空き家率は7.4%です。2018年度の空家実態調査による空家は1143戸で、その利活用を目的に安曇野市空家対策計画が策定されました。2020年度には専門部署として空家対策室を設置し、「空家リフォーム補助」等の空家対策補助事業をスタートしました。

また、2021年度から移住者を対象とした「空家リフォーム補助」の補助率が2/3、上限額は80万に大幅に引き上げられました。尚、補助金の利用には、当社も協力している安曇野市空家バンク の登録物件で市外から2年以内に移住等の条件があります。詳しくは当社へご相談ください。

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安曇野空き家相談

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安曇野移住Q&A

NPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の移住支援業務を引継いで、2016年に設立された官民の移住支援組織「安曇野暮らし支援協議会」。私も当初から委員として参加し、協議会が主催するセミナーや体験会等の講師として協力しています。

設立後5年が経過し、また、ウィズコロナ時代の情報発信の強化として、4月1日に協議会のサイト「安曇野市へ移住!」がを大幅にリニューアルしました。これまでの活動を移住の進め方という切り口で再構成すると共に、動画等も取り入れてわかりやすく紹介しています。移住に関するQ&Aの動画には、私を含むNPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の3名が登場していますので、是非ご覧いただければと思います。

 

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安曇野市防災マップ

2016年2月に安曇野市が発行した「安曇野市防災マップ」が、2021年3月に改訂されました。水防法の改正により、想定し得る最大規模の降雨が100年に1回から1000年に1回程度の降雨に見直されたことを受け、浸水想定区域図が大幅に変更されています。また、信州大学の「安曇野市の地盤と地震動に関する調査」を基に作成された、揺れやすさマップも掲載されました。

揺れやすさマップと震度想定マップを見ると、東へいくほど揺れやすいことがわかります。これは犀川付近を通る糸魚川静岡構造線がフォッサマグナの西縁にあたり、古代は海底にあったフォッサマグナの脆い地層が影響しているからです。また、洪水土砂災害編を見ると、三川合流部の湧水地帯は浸水の恐れが、西側や東側の山麓部は土砂災害の恐れがあることがわかります。特に脆い地層でかつ土砂災害警戒区域に指定されている、急傾斜の東山山麓は注意が必要です。

全国の地震ハザード情報をまとまた地震ハザードカルテの最新版では、今後30年間に震度6弱以上の地震の確率を確認することができます。活断層の最新の調査結果を考慮して多少上昇しましたが、それでも大都市や県南部に比べるとそれほど高くはありません。

災害に備えるには、まずは正しい知識を持つことが重要です。安曇野市防災マップと地震ハザードカルテを活用し、自分の住む地域のリスクを知った上で、日頃から心の準備をしておきましょう。

安曇野の活断層

長野県内には北部の長野盆地西縁断層帯、中部の糸魚川静岡構造線、南部の伊那谷断層帯等の活断層帯があり、今後30年以内に大地震が発生する可能性があるとされています。特に中央構造線沿いの伊那谷や諏訪湖周辺は危険度が高いとされ、東海地震防災対策強化地域にも指定されています。

安曇野には犀川・髙瀬川付近には糸魚川静岡構造線が南北に走っており、その東側に松本盆地東縁断層、常念岳山麓に信濃坂断層があります。北アルプスの扇状地である犀川より西側の安曇野の平野部の地盤は安定していますが、糸魚川静岡構造線より東側のフォッサマグナは地質的に脆いとされ、急傾斜地では土砂災害や建物の倒壊に対する注意が必要です。

政府の地震調査委員会では、今後30年間に震度6弱以上の地震の発生確率を毎年発表しています。3月26日に発表された2020年版によると、長野県中部では、松本市29.5%、安曇野市27.5%、大町市14.4%とほぼ横ばいでした。南海トラフ地震の評価の見直しにより、県南部(諏訪市59.0、茅野市36.0%、飯田市38.7%)や太平洋沿岸(50%以上)は若干減少しましたが、それでも高い水準となっています。

いつ起こるかわからない地震に対しては、正しい知識と事前の備えが重要です。地震ハザードカルテや防災マップで、自分の住んでいる場所の危険性を確認するとともに、1981年(昭和56年)5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物については、耐震診断を受け必要に応じて耐震補強等の対策をしておくことをおすすめします。

地震ハザードカルテ

安曇野市防災マップ

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2021年公示地価

国土交通省より1月1日現在の公示地価が発表されました。公示地価は国が調査する毎年1月1日現在の地価で、都道府県が調査する7月1日現在の基準地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内ではほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が△0.4%で24年連続、商業地は△1.1%と29年連続で下落しましたが、下落幅は11年ぶりに拡大しました。安曇野周辺では、住宅地は安曇野市+0.2%で4年連続、松本市+0.1%で5年連続、塩尻市+0.3%で6年連続の上昇となりました。商業地は安曇野市△0.2%で3年ぶり、松本市△0.7%で3年ぶり、塩尻市△0.3%で5年ぶりの下落となりました。

一方、大町市は住宅地△0.6%商業地△2.1%、池田町は住宅地△0.6%商業地△1.2%、松川村は住宅地△0.5%と下落が続き、都市部と郊外の二極化が進んでいます。詳しくは下記ページをご参照ください。

安曇野市公示地価

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信濃毎日新聞Web

不動産セカンドオピニオン

手術等の重大な決断をする時に、当事者以外の第三者の医師に意見を求める「セカンドオピニオン」。医療分野では一般的になりつつありますが、不動産分野にも広がっているのを知っていますか?不動産取引は高額で難解であるにもかかわらず、取引業者から十分な説明を得られないままに決断を急かされるケースが多く見受けられるからです。

特に都会からのIターン者に人気のある中古住宅取引においては、不動産の知識だけでなく、住宅診断等の建築に関わることや地域コミュニティ等の安曇野暮らし全般への理解も欠かせません。なんとなく疑問や不安を持ちつつも、流されるまま取引を進めようとしていませんか?そんな時は一度立ち止まり、取引に関わらない第三者の専門家からアドバイスを受ける「セカンドオピニオン」をお勧めします。

安曇野流不動産の選び方

不動産の選び方には順序があり、物件を選ぶのは一番最後というのが不動産選びの鉄則です。まずは安曇野での暮らしをイメージし、その暮らしにあった地域を選び、最後に物件を選ぶのです。物件の良し悪しだけでなく、“安曇野暮らし”の視点が欠かせないのです。

安曇野の特徴は自然と暮らしのバランスの良さ、そして地域コミュニティの集合体であることです。83の区(江戸時代の村)の風習を今でも引き継ぐ安曇野では、地域コミュニティの理解なしに住む場所を選ぶことはできません。地域コミュニティへの許容度によって、田園に住むか山麓に住むか、田園のどの地域に住むのか大きく分かれるのです。”安曇野暮らしの視点”を考慮した地域診断チャートを参考に、ライフスタイルに合った物件を選びましょう。



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