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【住まいの概念】

1995年に埼玉から安曇野に移住(Iターン)し、2002年に自らの移住経験を生かして移住のサポートを行う(有)ライフポート安曇野を設立しました。おかげさまで、今までに約100組の安曇野移住のお手伝いをさせていただきました。また、NPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の事務局長として、安曇野暮らしセミナーや体験会の講師、景観まちづくり活動等も行っています。

ネットで気軽に不動産情報が得られるようになりましたが、「住まい」=「物件」ではありません。「住まい」とは、伝統文化や地域コミュニティを含む定性的な「暮らし」を含むものであり、定量的な土地や建物の「物件」に特化しているネットサーフィンだけでは完結しないのです。「住まい」を選ぶ際には順序があり、「物件」は一番最後というのが不動産業に携わるプロの鉄則です。まずは安曇野での暮らしをイメージし、その暮らしにあった地域を選び、そして最後に物件を選ぶのです。地域を選ぶためには、”地域コミュニティの理解”や“安曇野暮らし”の視点が欠かせないのです。

ここでは、過去の安曇野暮らしセミナーや体験会の内容を抜粋し、安曇野への移住やIターンに役立つポイントを紹介していきますので、参考にしてもらえれば幸いです。尚、メール会員に登録いただくと、安曇野の移住や景観まちづくりに役立つ情報を毎週お届けしています。仲介料割引等の特典もありますので是非ご登録ください。

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不動産セカンドオピニオン

手術等の重大な決断をする時に、当事者以外の第三者の医師に意見を求める「セカンドオピニオン」。医療分野では一般的になりつつありますが、不動産分野にも広がっているのを知っていますか?不動産取引は高額で難解であるにもかかわらず、取引業者から十分な説明を得られないままに決断を急かされるケースが多く見受けられるからです。

特に都会からの移住(Iターン)者に人気のある中古住宅取引においては、不動産の知識だけでなく、住宅診断等の建築に関わることや地域コミュニティ等の安曇野暮らし全般への理解も欠かせません。なんとなく疑問や不安を持ちつつも、流されるまま取引を進めようとしていませんか?そんな時は一度立ち止まり、取引に関わらない第三者の専門家からアドバイスを受ける「セカンドオピニオン」をお勧めします。

長野県あんしん空家補助

長野県では住宅診断(ホームインスペクション)の普及を目的に、2016年度からあんしん空き家流通促進補助事業を行っています。原則として空き家所有者を対象とした補助となっていますが、中古住宅の買主にも適用することが可能です。ただし、買主が利用する場合、売主との交渉や住宅診断の手配、申請書類の準備等に経験と知識が必要で、活用例は限られています。

私が代表を務めるNEX-T安曇野では、補助金を活用した住宅診断を積極的に行っています。他社で広告販売している物件についても、当社が買主側の仲介として関わることで、住宅診断の交渉や手配、申請のサポートが可能です。ここ数年は半年程度で予算額に達していますので、早めの相談をお願いします。

あんしん空家補助金(pdf)

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住宅診断(インスペクション)

安曇野での田舎暮らしに人気のある中古住宅や中古別荘の購入。しかし、不動産と建築の両方の知識が必要な中古住宅の購入は、不動産取引の中でも最も判断が難しい取引と言われています。2016年6月に宅建業法が改正され、2018年4月に媒介契約時の斡旋の可否や重要事項での説明が義務化されましたが、義務化されたのはあくまでも可否の説明だけで、住宅診断の実施は任意に過ぎません。また、対象となる住宅診断は、登録を受けた建築士が行う建物状況調査のみに限定され、しかも地球温暖化により被害が増加している床下の白蟻被害は免責となっているので注意が必要です。

2020年4月の民法改正で従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、契約時の正しい状況把握の必要性が高まりました。中古住宅の取引にあたっては、床下の白蟻調査を含む住宅診断は必要不可欠です。住宅診断を受けずに中古住宅を購入することは、車検の無い中古車を買うのと同じだと考えればイメージしやすいかもしれません。

安曇野で多数の住宅診断実績があり、安曇野市空家活用協働事業に採択されたNEX-T安曇野では、建築士による建物状況調査に加えて白蟻調査も行っています。中古住宅購入にあたっては、住宅診断により建物の状況をきちんと把握をした上で、適切なリフォーム費も含めた総予算にて検討することをお勧めします。

 

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安曇野市防災マップ

4月18日に長野県北部でマグニチュードは5.1の地震がありました。震源は大町市東部、震源の深さは13kmで、震度5弱が大町市、小川村、筑北村、震度4が長野市、松本市、安曇野市、池田町、松川村、麻績村、生坂村、青木村でした。安曇野市で震度4を観測したのは、2014年11月の白馬村神城断層地震以来11年ぶりです。

2021年3月に改訂された「安曇野市防災マップ」の揺れやすさマップと震度想定マップを見ると、東へいくほど揺れやすいことがわかります。これは犀川付近を通る糸魚川静岡構造線がフォッサマグナの西縁にあたり、古代は海底にあったフォッサマグナの脆い地層が影響しているからで、今回の地震でも大町市の東部等で瓦の破損等の被害がありました。

安曇野は自然災害の少ない地域ですが、地域によっても被害想定が異なります。安曇野市防災マップを活用し、地域の災害リスクを確認しておきましょう。

安曇野市お試し住宅

移住希望者の長期滞在拠点として2016年度にスタートした安曇野市のお試し住宅。リンゴ畑が広がる三郷小倉地区の元教員住宅を改装したもので、3DKのメゾネットタイプ2戸が用意されています。

移住は観光とは異なり、暮らすという視点が重要です。いわゆる観光シーズンではなく、初春や晩秋、真冬の暮らしの体験が参考になるでしょう。安曇野への移住を検討中の方は、是非このお試し住宅を有効に活用し、四季折々の安曇野の暮らしを肌で感じてもらうことをおすすめします。尚、お試し住宅の利用には、移住希望者登録等の条件がありますので、詳しくは下記ページをご参照ください。

安曇野市空家バンク補助

安曇野市の空家補助制度の今年度分の受付がスタートしました。空家所有者用として3つ、空家活用者用として3つのメニューがあり、一部補助額が変更となりました。

補助金の利用には、原則として安曇野市空家バンク の登録物件であることが必要です。また、年度予算のため、予算額に達すると受けられない可能性もあります。適用にあたっては細かな条件が定められていますので、詳しくはNEX-T安曇野または安曇野市空家活用係へお問合せください。

https://www.city.azumino.nagano.jp/site/akiya/104614.html

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取引事例と購入者の傾向

当社の約700名のメール会員の約70%は、Iターンを希望する県外在住者または県内に移住して賃貸に居住している県外出身者です。年代としては、約60%が50代以上のセミリタイア層、約40%が40代以下のファミリー層となっています。

新築価格の高騰により、最近の取引の約90%は中古住宅です。住宅診断済の中古住宅の人気が高く、中古住宅とリフォーム で1500万~1800万と、新築の半額程度が売れ筋価格となっています。

安曇野では中古住宅の物件数は少なく、特に県外者が希望するような物件は非常に限られています。ネット上には多くの販売物件が掲載されていますが、売れ残っている物件も含まれているため取引実態とは異なります。成約事例はほとんど公開していないため、販売物件数の多い会社が取引も多いとの誤解を与えています。当社では、会員ページにて成約物件の詳細が閲覧可能です。会員登録はこ下記ページをご参照ください。

会員登録

取引事例と購入者の傾向(pdf)

 

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2025年公示地価

国土交通省より1月1日現在の公示地価が発表されました。公示地価は国が調査する毎年1月1日現在の地価で、都道府県が調査する7月1日現在の基準地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内ではほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が+0.8%で3年連続、商業地は+0.4%と33年ぶりに上昇しました。安曇野周辺では、住宅地は安曇野市+0.9%で8年連続、松本市+0.9%で9年連続、塩尻市+0.6%で10年連続の上昇となりました。商業地は安曇野市+0.7%で3年連続、松本市0.9%で2年連続、塩尻市は5年ぶりに横ばいとなりました。

一方、松川村の住宅地は+0.3%となりましたが、大町市は住宅地△0.6%商業地△1.1%、池田町は住宅地△0.1%商業地△0.6%と下落が続き、都市部と郊外の二極化が進んでいます。詳しくは下記ページをご参照ください。

安曇野市地価

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安曇野の自治組織「区」

安曇野市内には83の「区」があります。いわゆる大都市の行政区とは異なる自治組織で、旧5町村で見ると、豊科23区、穂高23区、三郷14区、堀金9区、明科14区となっています。31世帯の大口沢区から1590世帯の柏原区まで規模も千差万別で、区によっては複数の地区や隣組に細分化され、地域の状況に合わせてコミュニティを形成しています。

「区」は江戸時代の村を母体とする地域コミュニティで、今でもお祭り・公民館活動、防災・防犯、子育て・高齢者支援等の中核を担っています。「区」によって地域コミュニティにも濃淡があるので、移住者の許容度に合わせて「区」を選ぶ必要があります。一部に「区」に加入しない移住者もいますが、自ら村八分を望むようなものです。安曇野で心地よく暮らすためには、区の加入は必要条件と考えた方が良いでしょう。

安曇野の「区」についての情報は限られているので、地元の人に聞くのが一番です。概要については、「あづみのシティマップ」や区ごとに開催している「ふるさとウォッチングマップ」をご参照ください。

あづみのシティマップ(pdf)

https://azumino-furusato.com/watchingmap/

 

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安曇野の地理を読み解く

安曇野への移住を考える上で、地震や大雨等の自然災害にも影響を与える地理の知識は欠かせません。安曇野は、糸魚川静岡構造線の東側が古代海であったフォッサマグナ、西側が北アルプスの伏流水による複合扇状地で形成された特徴ある地形です。

不動産は地理に密接に関わることから、案内人と楽しむまち歩き~ココブラにて「不動産の視点で安曇野の地理を読み解く」をテーマに案内人を担当しています。これまでに5コースにて20回開催し、多くの参加者に楽しんでいただきました。2025年春も4月12日に三角島、5月25日に黒沢川の2コースを担当します。

私以外にもブラタモリの案内人4人を含む多彩な案内人が担当します。安曇野の魅力は歩いてこそ実感できるものなので、是非参加してみてください。

https://cocobura.jp/guide/508/

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