住まいの概念

1995年に埼玉から安曇野に移住(Iターン)し、2002年に自らの移住経験を生かして移住のサポートを行う(有)ライフポート安曇野を設立しました。おかげさまで、今までに約100組の安曇野移住のお手伝いをさせていただきました。また、安曇野市の安曇野暮らし支援協議会の委員、NPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の事務局長として、安曇野暮らしセミナーや体験会の講師、景観まちづくり活動等も行っています。

ネットで気軽に不動産情報が得られるようになりましたが、「住まい」=「物件」ではありません。「住まい」とは、伝統文化や地域コミュニティを含む定性的な「暮らし」を含むものであり、定量的な土地や建物の「物件」に特化しているネットサーフィンだけでは完結しないのです。「住まい」を選ぶ際には順序があり、「物件」は一番最後というのが不動産業に携わるプロの鉄則です。まずは安曇野での暮らしをイメージし、その暮らしにあった地域を選び、そして最後に物件を選ぶのです。地域を選ぶためには、”地域コミュニティの理解”や“安曇野暮らし”の視点が欠かせないのです。

ここでは、過去の安曇野暮らしセミナーや体験会の内容を抜粋し、安曇野への移住やIターンに役立つポイントを紹介していきますので、参考にしてもらえれば幸いです。尚、メール会員に登録いただくと、安曇野の移住や景観まちづくりに役立つ情報を毎週お届けしています。仲介料割引等の特典もありますので是非ご登録ください。

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安曇野市空き家バンク

2016年3月に安曇野市の移住定住促進事業を推進する官民の連携組織として設立された「安曇野暮らし支援協議会」。2017年4月には「安曇野市空き家バンク」もオープンし、支援協議会のメンバーでもある当社をはじめ、移住セミナーや体験会への協力や賠償責任保険の加入等の条件を満たした25社が、プロとして空き家情報の提供や空き家所有者への対応等を行っています。

「安曇野市空き家バンク」が取扱う物件は、売中古住宅、売店舗・事務所、貸家、貸店舗・事務所。サイトはスマホからも閲覧することができ、ストリートビューや動画等で物件の詳細を確認することができます。物件情報の閲覧には会員登録が必要ですが、登録会員はセミナー等の情報提供やお試し住宅の利用が可能となります。また、「安曇野市空き家バンク」の登録物件は、安曇野市の移住推進空家改修補助の対象にもなりますので、是非ご活用ください。

安曇野の温泉

安曇野へのIターン希望者には、温泉付を探している方も多く見られます。ただし、市内で温泉が利用できるのは、穂高温泉郷周辺の林間別荘地(有明及び牧の一部)に限られています。したがって温泉がある場所では、原則としてアルプスの眺望や生活の利便性は望めません。

穂高温泉郷と言っても、旅館や別荘地が点在し、明確な温泉旅館街があるわけではありません。約20キロ上流の中房温泉が源泉で、泉質は約80度のアルカリ性単純性で、肌にやさしく芯から温まる名湯と言われています。給湯口でも約50度程度と高温なので、かけ流しの湯も多くみられます。温泉の管理は安曇野市が出資する第三セクターの穂高温泉供給(株)行っています。同社は下水の管理も行っており、温泉権の所有者は下水も利用可能ですが、温泉権を放棄すると下水も使えなくなので注意が必要です。。総湯量の関係で原則として新規の引込は難しく、温泉権は既存の権利者から購入する必要があります。

温泉権は当初下水を含めて1口約300万以上で売買されていましたが、最近は不動産価格に含まれるのが一般的です。ただし、温泉購入時に保証金(10万)と名義変更料(5.5万)、10年毎に設備維持費用として更新料が必要です。更新料の金額はその時点の設備更新の状況により大きく異なり、温泉と下水の基本使用料は年間約15万程度となっています。

http://www006.upp.so-net.ne.jp/hotaka-onsen/

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住宅診断のすすめ

安曇野での田舎暮らしに人気のある中古住宅や中古別荘の購入。しかし、不動産と建築の両方の知識が必要な中古住宅の購入は、不動産取引の中でも最も判断が難しい取引と言われています。そこで国土交通省が2013年にガイドラインをまとめたのが、住宅診断(ホームインスペクション)。中古住宅の売買時に第三者が目視により建物の外観、室内、床下、小屋裏等の状況調査(一次診断)を行うことですが、不動産会社の理解不足やコスト負担の問題等もあり、残念ながら長野県内ではあまり普及していません。しかし、一般的に引渡後3ヶ月しか売主に責任を問うことができない中古住宅の取引においては、住宅の状況把握に役立つとても有効な手段です。

2016年6月に宅建業法が改正され、媒介契約時の斡旋の可否や重要事項での説明が2018年4月に義務化されました。ただし、2018年に義務化されたのはあくまでも可否の説明だけで、住宅診断の実施は任意に過ぎません。また、対象となる住宅診断は、登録を受けた建築士が行う建物現況調査のみに限定され、しかも地球温暖化により被害が増加している床下の白蟻被害は免責となっているので注意が必要です。

2020年4月の民法改正で従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、契約時の正しい状況把握の必要性が高まります。中古住宅の取引にあたっては、床下の白蟻調査を含む住宅診断は必須アイテムとなるでしょう。住宅診断を受けずに中古住宅を購入することは、車検の無い中古車を買うようなもの。中古住宅の購入をお考えの方は、住宅診断についての知識と経験のある不動産会社に相談し、住宅診断により建物の状況をきちんと把握をした上で、適切な住宅リフォームも予算に含めて検討することをお勧めします。

http://www.lifeport.info/homeinspection/

 

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不動産セカンドオピニオン

手術等の重大な決断をする時に、当事者以外の第三者の医師に意見を求める「セカンドオピニオン」。医療分野では一般的になりつつありますが、不動産分野にも広がっているのを知っていますか?不動産取引は高額で難解であるにもかかわらず、取引業者から十分な説明を得られないままに決断を急かされるケースが多く見受けられるからです。

特に都会からのIターン者に人気のある中古住宅取引においては、不動産の知識だけでなく、住宅診断等の建築に関わることや地域コミュニティ等の安曇野暮らし全般への理解も欠かせません。なんとなく疑問や不安を持ちつつも、流されるまま取引を進めようとしていませんか?そんな時は一度立ち止まり、取引に関わらない第三者の専門家からアドバイスを受ける「セカンドオピニオン」をお勧めします。

NEX-T安曇野

2013年創立の中古住宅流通の活性化をめざす異業種のネットワーク組織「信州中古住宅流通ネットワーク(NEX-T:ネクスティ)」。2016年度の国土交通省「住宅ストック維持・向上促進事業」の採択を機に組織を拡大し、その後も5年連続して国土交通省のモデル事業の採択を受けています。2020年度からは松本、安曇野、伊那の3つの地域部会を設置し、市町村との連携を強化して空家問題の解決等にも取り組んでいます。

私が代表を務めるNEX-T安曇野は、宅建士、建築士、工務店の5名の市民専門家と、IT企画、金融機関、検査機関、保険機構の専門機関に所属する4名の計9名の会員で構成されています。2013~2020年7月の会員による安曇野市内の住宅診断実績は56件で、住宅診断の結果に基づき、宅建士と建築士と工務店が連携してリフォーム提案を行うことで、安心で信頼できる中古住宅取引を実践しています。

また、移住者に人気の高い安曇野では、会員である八十二銀行の「信州移住特別ローン」のニーズも高くなっています。会員が扱う「NEX-T認定住宅」は、八十二銀行の「信州移住特別ローン」を含む全ての住宅ローンの金利割引の対象にもなっていますので、是非お気軽にご相談ください。

信州中古住宅流通ネットワーク(NEX-T)

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住宅リフォーム

 

中古住宅の価格は、建物の価格が経年変化により低くなっている分だけ割となっています。しかし、中古住宅の売買では現況有姿が原則なので、購入にあたっては販売価格だけでなく、今後の維持管理コストとして適切なリフォーム費用を上乗せして考えておく必要があります。

住宅リフォームは、建物の構造や築年数、設備や工事内容、建築会社によっても異なるため、価格や品質にもバラツキが多く新築よりも見極めるのが難しいと言われています。ひとつの目安としては、新築住宅の坪単価を基準に考えるとイメージしやすいでしょう。住宅リフォームは大きく分けて、リノベーション、リフォーム大、リフォーム小の3つの段階があり、おおよそ新築の1/2以上、1/4~1/3、1/6~1/5と考えることができます。長野県の新築住宅の平均坪単価は約60万なので、各々の坪単価は約30万、約15~20万、約10~12万が目安となります。

尚、中古住宅購入の際のリフォームは、ほとんどがリフォーム小です。上記はあくまでも中古住宅の購入にあたっての予算上の目安なので、実際の購入にあたっては、住宅診断結果に基づく正式な見積を依頼して進めることをおすすめします。また、不確定要素の多い住宅リフォームは、担当者に知識と経験が求められます。当社では地元の信頼できる建築会社の担当者も無料で紹介しているので、お気軽にご相談ください。

(リフォーム工事費の目安)

リノベーション(大幅なプラン変更を伴うリノベーション) 新築の1/2以上

 坪単価 約30万以上  例)30坪900万 40坪1200万

リフォーム大(プラン変更を伴う内外装リフォーム)    新築の1/4~1/3 

 坪単価 約15~20万  例)30坪450~600万 40坪 600~800万  

リフォーム小(プラン変更なしの内外装リフォーム)   新築の1/6~1/5

 坪単価 約10~12万   例)30坪300~360万 40坪 400~480万

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安曇野市防災マップ

安曇野市では7月8日の朝に大雨特別警報が発令されました。おかげさまで昼前には解除され、浸水や土砂災害の被害もありませんでした。安曇野では近年災害の被害はありませんが、最近は全国各地で自然災害が頻発しています。しかし、災害はいつどこで起きるかわかりませんので、防災マップ等を活用し、事前の備えを行っておきましょう。

安曇野市では「安曇野市防災マップ」を2016年2月に発行し、2018年3月に一部改訂しました。それ以前の地震編と洪水土砂災害編を統合したもので、地震編を見ると東へいくほど揺れやすいことがわかります。これは犀川付近を通る糸魚川静岡構造線がフォッサマグナの西縁にあたり、古代は海底にあったフォッサマグナの脆い地層が影響しているのです。また、洪水土砂災害編を見ると、三川合流部の湧水地帯は浸水の恐れが、西側や東側の山麓部は土砂災害の恐れがあることがわかります。特に脆い地層でかつ土砂災害警戒区域に指定されている、急傾斜の東山山麓は注意が必要です。

全国の地震ハザード情報をまとまた地震ハザードカルテの最新版では、今後30年間に震度6弱以上の地震の確率を確認することができます。活断層の最新の調査結果を考慮して多少上昇しましたが、それでも大都市や県南部に比べるとそれほど高くはありません。

災害に備えるには、まずは正しい知識を持つことが重要です。安曇野市防災マップと地震ハザードカルテを活用し、自分の住む地域のリスクを知った上で、日頃から心の準備をしておきましょう。

FAQ~不動産選び編

Q1 不動産会社ってどう選べばいいの?

A1 不動産業は医者と同じく専門分野があり、「売買仲介」「開発分譲」

  「賃貸仲介」「事業用」に区分されている

    貸家なら「賃貸仲介」、土地や中古住宅なら「売買仲介」が得意な、

   地域に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめ

Q2 宅地建物取引士(宅建士)って何?

A2 宅建士は不動産取引の実務に欠かせない国家資格

   他の国家資格とは異なり、法律上は従業者の5人に1人でOK

   実務上は担当者のスキルが重要なので、資格の有無の確認は必須 

 

Q3 不動産物件を探す際のポイントは?

A3 不動産会社は原則として、他の会社が扱う物件も含めて取引可能

   物件毎に問合せるのではなく、信頼できる会社にまとめて依頼し、

  第三者の視点で比較検討するのが最も賢い方法

 

Q4  仲介料の役割と金額は?

A4 仲介料とは、取引に関わる案内、調査、契約手続等の成功報酬 

   成約価格400万以上の仲介料は、3%+6万+消費税が基準

  

Q5 仲介料なしの物件の方がお得では?

A5 マンションや建売等、業者が売主の物件を直接購入する場合は

   仲介料は不要だが、当事者との直接交渉にはリスクもある

   第三者が仲介することで客観的な比較や対等な交渉が可能なので、

   取引の保険料として考えると必ずしも高額とは言えない

  

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あんしん空き家補助金

長野県では住宅診断(ホームインスペクション)の普及を目的に、2016年度からあんしん空き家流通促進補助事業を行っています。当社が加盟する信州中古住宅流通ネットワーク(NEX-T)では積極的に活用していますが、残念ながらそれ以外の利用は限定的となっています。

原則として空き家所有者を対象とした補助となっていますが、中古住宅の売買契約を締結した買主にも適用することが可能です。ただし、買主が利用する場合、売主との交渉や住宅診断の手配、申請書類の準備等に経験と知識が必要です。住宅診断そのものに消極的な不動産業者も多く、なかなか個人で利用するのは難しいのが現状です。

当社が専任にて売却依頼を受けた物件は、原則として補助金を活用して売主負担で住宅診断を行っています。売主から依頼を受けているのが他社の場合でも、買主が補助金を活用した住宅診断を希望する場合は、当社が買主側の仲介として交渉や手配、申請のサポートを行っています。ただし、他社へ資料請求やお問合せをした後から当社が関わることは難しくなりますので、住宅診断を希望する場合は必ず事前に相談をお願いします。

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オンライン相談安曇野

感染症拡大の影響で、安曇野暮らし支援協議会のセミナー&体験会は秋以降への延期が決まっています。また、感染の第2派も懸念される中、当社の事務所で行う個別相談にも慎重な対応が求められています。

そこで安曇野への移住をお考えの方を対象に、7月より「オンライン相談安曇野」をスタートします。オンライン相談では、安曇野暮らしセミナーの講演内容をベースに、安曇野の住まい選びについての素朴な疑問にお答えします。尚、物件の詳細等の個別案件については、今まで通り対面による個別相談や物件案内を原則としますのでご了承ください。

オンライン相談をご希望の方は、注意事項を確認の上、メールにてお申込みください。申込者には、安曇野暮らしセミナーの講演資料「安曇野暮らしと不動産の選び方」を差し上げます。

【注意事項】

①対象者:安曇野への移住を検討中のメール会員

②相談内容:安曇野の住まい選びの基本的な事項

③相談料:初回無料(2回目以降は別途協議)

④相談時間:原則として営業時間内の40分程度

⑤利用ツール:Google Meet  または Zoom 

お申込みはこちら(備考にオンライン相談)

 

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