住まいの概念

1995年に埼玉から安曇野に移住(Iターン)し、2002年に自らの移住経験を生かして移住のサポートを行う(有)ライフポート安曇野を設立しました。おかげさまで、今までに約100組の安曇野移住のお手伝いをさせていただきました。また、安曇野市の安曇野暮らし支援協議会の委員、NPO法人安曇野ふるさとづくり応援団の事務局長として、安曇野暮らしセミナーや体験会の講師、景観まちづくり活動等も行っています。

ネットで気軽に不動産情報が得られるようになりましたが、「住まい」=「物件」ではありません。「住まい」とは、伝統文化や地域コミュニティを含む定性的な「暮らし」を含むものであり、定量的な土地や建物の「物件」に特化しているネットサーフィンだけでは完結しないのです。「住まい」を選ぶ際には順序があり、「物件」は一番最後というのが不動産業に携わるプロの鉄則です。まずは安曇野での暮らしをイメージし、その暮らしにあった地域を選び、そして最後に物件を選ぶのです。地域を選ぶためには、”地域コミュニティの理解”や“安曇野暮らし”の視点が欠かせないのです。

ここでは、過去の安曇野暮らしセミナーや体験会の内容を抜粋し、安曇野への移住やIターンに役立つポイントを紹介していきますので、参考にしてもらえれば幸いです。尚、メール会員に登録いただくと、安曇野の移住や景観まちづくりに役立つ情報を毎週お届けしています。仲介料割引等の特典もありますので是非ご登録ください。

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NEX-T安曇野

2013年創立の中古住宅流通の活性化をめざす異業種のネットワーク組織「信州中古住宅流通ネットワーク(NEX-T:ネクスティ)」。2016年度の国土交通省「住宅ストック維持・向上促進事業」の採択を機に組織を拡大し、その後も5年連続して国土交通省のモデル事業の採択を受けています。2020年度からは松本、安曇野、伊那の3つの地域部会を設置し、市町村との連携を強化して空家問題の解決等にも取り組んでいます。

私が代表を務めるNEX-T安曇野は、宅建士、建築士、工務店の5名の市民専門家と、IT企画、金融機関、検査機関、保険機構の専門機関に所属する4名の計9名の会員で構成されています。2013~2020年7月の会員による安曇野市内の住宅診断実績は56件で、住宅診断の結果に基づき、宅建士と建築士と工務店が連携してリフォーム提案を行うことで、安心で信頼できる中古住宅取引を実践しています。

また、移住者に人気の高い安曇野では、会員である八十二銀行の「信州移住特別ローン」のニーズも高くなっています。会員が扱う「NEX-T認定住宅」は、八十二銀行の「信州移住特別ローン」を含む全ての住宅ローンの金利割引の対象にもなっていますので、是非お気軽にご相談ください。

信州中古住宅流通ネットワーク(NEX-T)

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住宅リフォーム

 

中古住宅の価格は、建物の価格が経年変化により低くなっている分だけ割となっています。しかし、中古住宅の売買では現況有姿が原則なので、購入にあたっては販売価格だけでなく、今後の維持管理コストとして適切なリフォーム費用を上乗せして考えておく必要があります。

住宅リフォームは、建物の構造や築年数、設備や工事内容、建築会社によっても異なるため、価格や品質にもバラツキが多く新築よりも見極めるのが難しいと言われています。ひとつの目安としては、新築住宅の坪単価を基準に考えるとイメージしやすいでしょう。住宅リフォームは大きく分けて、リノベーション、リフォーム大、リフォーム小の3つの段階があり、おおよそ新築の1/2以上、1/4~1/3、1/6~1/5と考えることができます。長野県の新築住宅の平均坪単価は約60万なので、各々の坪単価は約30万、約15~20万、約10~12万が目安となります。

尚、中古住宅購入の際のリフォームは、ほとんどがリフォーム小です。上記はあくまでも中古住宅の購入にあたっての予算上の目安なので、実際の購入にあたっては、住宅診断結果に基づく正式な見積を依頼して進めることをおすすめします。また、不確定要素の多い住宅リフォームは、担当者に知識と経験が求められます。当社では地元の信頼できる建築会社の担当者も無料で紹介しているので、お気軽にご相談ください。

(リフォーム工事費の目安)

リノベーション(大幅なプラン変更を伴うリノベーション) 新築の1/2以上

 坪単価 約30万以上  例)30坪900万 40坪1200万

リフォーム大(プラン変更を伴う内外装リフォーム)    新築の1/4~1/3 

 坪単価 約15~20万  例)30坪450~600万 40坪 600~800万  

リフォーム小(プラン変更なしの内外装リフォーム)   新築の1/6~1/5

 坪単価 約10~12万   例)30坪300~360万 40坪 400~480万

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安曇野市防災マップ

安曇野市では7月8日の朝に大雨特別警報が発令されました。おかげさまで昼前には解除され、浸水や土砂災害の被害もありませんでした。安曇野では近年災害の被害はありませんが、最近は全国各地で自然災害が頻発しています。しかし、災害はいつどこで起きるかわかりませんので、防災マップ等を活用し、事前の備えを行っておきましょう。

安曇野市では「安曇野市防災マップ」を2016年2月に発行し、2018年3月に一部改訂しました。それ以前の地震編と洪水土砂災害編を統合したもので、地震編を見ると東へいくほど揺れやすいことがわかります。これは犀川付近を通る糸魚川静岡構造線がフォッサマグナの西縁にあたり、古代は海底にあったフォッサマグナの脆い地層が影響しているのです。また、洪水土砂災害編を見ると、三川合流部の湧水地帯は浸水の恐れが、西側や東側の山麓部は土砂災害の恐れがあることがわかります。特に脆い地層でかつ土砂災害警戒区域に指定されている、急傾斜の東山山麓は注意が必要です。

全国の地震ハザード情報をまとまた地震ハザードカルテの最新版では、今後30年間に震度6弱以上の地震の確率を確認することができます。活断層の最新の調査結果を考慮して多少上昇しましたが、それでも大都市や県南部に比べるとそれほど高くはありません。

災害に備えるには、まずは正しい知識を持つことが重要です。安曇野市防災マップと地震ハザードカルテを活用し、自分の住む地域のリスクを知った上で、日頃から心の準備をしておきましょう。

FAQ~不動産選び編

Q1 不動産会社ってどう選べばいいの?

A1 不動産業は医者と同じく専門分野があり、「売買仲介」「開発分譲」

  「賃貸仲介」「事業用」に区分されている

    貸家なら「賃貸仲介」、土地や中古住宅なら「売買仲介」が得意な、

   地域に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめ

Q2 宅地建物取引士(宅建士)って何?

A2 宅建士は不動産取引の実務に欠かせない国家資格

   他の国家資格とは異なり、法律上は従業者の5人に1人でOK

   実務上は担当者のスキルが重要なので、資格の有無の確認は必須 

 

Q3 不動産物件を探す際のポイントは?

A3 不動産会社は原則として、他の会社が扱う物件も含めて取引可能

   物件毎に問合せるのではなく、信頼できる会社にまとめて依頼し、

  第三者の視点で比較検討するのが最も賢い方法

 

Q4  仲介料の役割と金額は?

A4 仲介料とは、取引に関わる案内、調査、契約手続等の成功報酬 

   成約価格400万以上の仲介料は、3%+6万+消費税が基準

  

Q5 仲介料なしの物件の方がお得では?

A5 マンションや建売等、業者が売主の物件を直接購入する場合は

   仲介料は不要だが、当事者との直接交渉にはリスクもある

   第三者が仲介することで客観的な比較や対等な交渉が可能なので、

   取引の保険料として考えると必ずしも高額とは言えない

  

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あんしん空き家補助金

長野県では住宅診断(ホームインスペクション)の普及を目的に、2016年度からあんしん空き家流通促進補助事業を行っています。当社が加盟する信州中古住宅流通ネットワーク(NEX-T)では積極的に活用していますが、残念ながらそれ以外の利用は限定的となっています。

原則として空き家所有者を対象とした補助となっていますが、中古住宅の売買契約を締結した買主にも適用することが可能です。ただし、買主が利用する場合、売主との交渉や住宅診断の手配、申請書類の準備等に経験と知識が必要です。住宅診断そのものに消極的な不動産業者も多く、なかなか個人で利用するのは難しいのが現状です。

当社が専任にて売却依頼を受けた物件は、原則として補助金を活用して売主負担で住宅診断を行っています。売主から依頼を受けているのが他社の場合でも、買主が補助金を活用した住宅診断を希望する場合は、当社が買主側の仲介として交渉や手配、申請のサポートを行っています。ただし、他社へ資料請求やお問合せをした後から当社が関わることは難しくなりますので、住宅診断を希望する場合は必ず事前に相談をお願いします。

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オンライン相談安曇野

感染症拡大の影響で、安曇野暮らし支援協議会のセミナー&体験会は秋以降への延期が決まっています。また、感染の第2派も懸念される中、当社の事務所で行う個別相談にも慎重な対応が求められています。

そこで安曇野への移住をお考えの方を対象に、7月より「オンライン相談安曇野」をスタートします。オンライン相談では、安曇野暮らしセミナーの講演内容をベースに、安曇野の住まい選びについての素朴な疑問にお答えします。尚、物件の詳細等の個別案件については、今まで通り対面による個別相談や物件案内を原則としますのでご了承ください。

オンライン相談をご希望の方は、注意事項を確認の上、メールにてお申込みください。申込者には、安曇野暮らしセミナーの講演資料「安曇野暮らしと不動産の選び方」を差し上げます。

【注意事項】

①対象者:安曇野への移住を検討中のメール会員

②相談内容:安曇野の住まい選びの基本的な事項

③相談料:初回無料(2回目以降は別途協議)

④相談時間:原則として営業時間内の40分程度

⑤利用ツール:Google Meet  または Zoom 

お申込みはこちら(備考にオンライン相談)

 

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FAQ~建物リスク編

Q1 安曇野で手頃な古民家を探してるんだけど?

A1 古民家に明確な定義はなく、古民家と古屋と廃屋は区別できない

    古民家再生には新築以上のコストがかかり、手頃な物件は存在しない

Q2 建物の築年数による耐震性に違いはあるの?

A2 1981年6月以前は旧耐震基準で、現在の耐震基準は満たしていない

    耐震診断を行ない、必要応じて耐震補強等を行うことが望ましい

 

Q3 住宅診断(ホームインスペクション)について教えて?

A3 住宅診断とは、目視による建物の外観、内観、床下、屋根裏等の調査

   2018年4月に説明が義務化されたが、住宅診断の実施は任意

   当社が加盟するNEX-Tを除いて、長野県内の実施例は少ない

 

Q4  住宅診断していない物件を購入しても大丈夫?

A4 中古住宅購入後に、床下の白蟻や屋根裏の雨漏りの発見例は多い

       住宅診断なしで購入することは、車検の無い中古車を買うのと同じ

   購入前に住宅診断を行い、適切なリフォーム後の入居が望ましい

 

Q5 住宅リフォームにはどのくらいかかるの?

A5 住宅リフォームには、大きく分けてリノベーション、リフォーム大、

  リフォーム小の三段階に分けられる

  予算の目安は、それぞれ新築の1/2以上、1/4~1/3、1/6~1/5

 

Q6 引渡後に問題が発生した場合、売主に責任をとってもらえるの?

A6 中古住宅の売主は、マンションや建売のような業者ではなく一般個人

   業者は2年間の義務を負うが、一般個人には法的な義務はない

   中古住宅対象のかし保険もあるが、要件が厳しく適用例は少ない

 

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FAQ~土地リスク編

Q1 安曇野の地形の特徴やフォッサマグナって何?

A1 糸魚川静岡構造線の東側は、フォッサマグナと呼ばれる太古の海

    西側は扇状地の砂礫層で安定しているが、東側は軟弱な堆積岩層が多い

 

Q2 プレートの境である糸魚川静岡構造線は危険なの?

A2 構造線そのものが危険なのではなく、周辺にある活断層に注意が必要

    安曇野市防災マップによると、地盤が軟弱な東側ほど危険性が大きい

 

Q3 安曇野の大地震の可能性はどのくらい?

A3 地震ハザードカルテによると、30年以内に震度6弱以上の確率は28.5%

   50~80%の首都圏や太平洋沿岸に比べると低いが、防災への備えは必要

 

Q4  安曇野で洪水や浸水のおそれのある場所は?

A4  扇状地の扇頂部や扇央部は水はけが良く、洪水や浸水の危険性は少ない

   扇端部の三川合流部は、地下水位が高いので注意が必要   

 

Q5 土砂災害の危険のある場所は?

A5 山麓の別荘地や東山の高台のほとんどは、警戒区域に指定されている

   警戒区域の全てがただちに危険という訳ではないが、特別警戒区域に隣接

  する場所や沢や崖の近くは注意が必要

 

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FAQ~安曇野暮らし編

Q1 安曇野はなぜ移住者に人気があるの?

A1 いわゆる過疎地ではなく、自然景観と生活利便性のバランスが良い

   そして、1980年代から移住者が多く、地域の一員になっている

 

Q2 安曇野にはどのくらいの移住者が住んでいる?

A2 人口約9.7万の約半分は市外出身者と言われている

   市外出身者の約1/3(市民の約15%)は県外出身者と推測

 

Q3 安曇野の冬の寒さや雪はどのくらい?

A3 気温も湿度も低く、晴天の日が多い内陸性気候

   雪は多くて20~30㎝だが、朝は氷点下10℃以下になることも

 

Q4  安曇野の区ってどんな組織?

A4  区とは江戸時代の村の単位で、安曇野は83区(旧村)の集合体

  市とは対等な関係で、お祭りや公民館等の自主活動を行っている  

 

Q5 区には加入しなければいけないの?

A5 安曇野は今でも地域コミュニティ(村社会)の良さが残っている

   地域の一員になるには、区に加入することが望ましい

 

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