住宅リフォーム

中古住宅の価格は、建物の価格が経年変化により低くなっている分だけ割安となっています。しかし、現況有姿が原則の中古住宅の購入にあたっては販売価格だけでなく、今後の維持管理コストとして適切なリフォーム費用を上乗せして考えておく必要があります。

住宅リフォームは、建物の構造や築年数、設備や工事内容、建築会社によっても異なるため、価格や品質にもバラツキが多く新築よりも見極めるのが難しいと言われています。ひとつの目安としては、新築住宅の坪単価を基準に考えるとイメージしやすいでしょう。住宅リフォームは大きく分けて、リノベーション、リフォーム大、リフォーム小の3つの段階があり、おおよそ新築の1/2以上、1/4～1/3、1/5以下と考えることができます。長野県の新築住宅の価格は、円安や資材価格の高騰により大幅にアップしているので、各々の坪単価は約40万以上、約20～30万、約15万以下が目安となります。

尚、上記はあくまでも中古住宅の購入にあたっての予算上の目安です。不確定要素の多い住宅リフォームでは、建築士による住宅診断と知識と経験のある工事担当者が不可欠です。当社ではNEX-T安曇野を組織し、信頼できる担当者を紹介していますので、お気軽にご相談ください。

（リフォーム工事費の目安）

◆リノベーション

大規模なプラン変更と内外装

（新築の1/2以上）

坪単価約40万～　    例）30坪 1200万～

◆リフォーム大

小規模なプラン変更と内外装

（新築の1/4～1/3） 

坪単価約20～30万　例）30坪 600～900万　　

◆リフォーム小

内装のみでプラン変更なし

（新築の1/5以下）

坪単価約～15万       例）30坪  ～450万　

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2023年基準地価

国土交通省より7月1日現在の基準地価が発表されました。基準地価は都道府県が調査する毎年7月1日現在の地価で、国が調査する1月1日現在の公示地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内の基準地価は、近年の地価下落でほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が△0.5%で27年連続、商業地は△0.4%と31年連続で下落となりましたが、工業地は0.9%と2年連続上昇しました。安曇野市の住宅地は+0.4％で3年連続、松川村が＋2.3％と2年連続上昇となった一方、池田町は△0.1、大町市は△1.2％の下落が続いています。

安曇野市基準地価

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取引事例と購入者の傾向

当社の約700名のメール会員の約70％は、Iターンを希望する県外在住者または県内に移住して賃貸に居住している県外出身者です。年代としては、約60％が50代以上のセミリタイア層、約40％が40代以下のファミリー層となっています。

最近の当社の取引事例としては、リフォームを前提にした住宅診断済の中古住宅、環境の良い生活利便な土地が主流です。売れ筋価格は中古住宅がリフォーム代込で1200万～1800万、土地が500万～800万となっています。

安曇野ではそもそも都会のように物件数が多くなく、特に県外者が希望するような物件は非常に限られています。ネット上には多くの販売物件が掲載されていますが、売れ残っている物件も含まれているため取引実態とは異なります。取引実態を示す成約事例はほとんど公開していないため、販売物件数の多い会社が取引も多いとの誤解を与えています。当社では、会員ページにて成約物件の詳細が閲覧可能です。会員登録はこ下記ページをご参照ください。

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不動産セカンドオピニオン

手術等の重大な決断をする時に、当事者以外の第三者の医師に意見を求める「セカンドオピニオン」。医療分野では一般的になりつつありますが、不動産分野にも広がっているのを知っていますか？不動産取引は高額で難解であるにもかかわらず、取引業者から十分な説明を得られないままに決断を急かされるケースが多く見受けられるからです。

特に都会からの移住（Iターン）者に人気のある中古住宅取引においては、不動産の知識だけでなく、住宅診断等の建築に関わることや地域コミュニティ等の安曇野暮らし全般への理解も欠かせません。なんとなく疑問や不安を持ちつつも、流されるまま取引を進めようとしていませんか？そんな時は一度立ち止まり、取引に関わらない第三者の専門家からアドバイスを受ける「セカンドオピニオン」をお勧めします。

セカンドオピニオン（pdf）

 

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安曇野の物件の探し方

ネットで安曇野の不動産物件を探す際、それぞれの取扱い不動産会社に問合せしなければいけないと思っていませんか？安曇野では不動産会社が売主のマンションや建売分譲は限定的で、ほとんどが個人が売主の仲介取引です。そして仲介取引においては、他社で広告掲載している物件も当社で取引することが可能です。そして、当社が空家バンクに登録することで、安曇野市空家補助金の活用も可能となります。

気に入った物件を購入したいと思っても、それを仲介する不動産会社がきちんとした対応ができなければ、信頼ある取引を行うことはできません。不動産業務を行う国家資格の宅地建物取引士は5人に1人で良いとされているため、担当者の知識や実務経験にも大きなバラツキがあり、他の業界に比べてトラブルが多い要因にもなっています。宅地建物取引士の資格は必須として、その他の関連資格や実務経験についても確認しておきましょう。

尚、当社にて仲介を行うためには、業界ルール上他社に問合せる前に当社に相談していただくことが必要です。詳しくは下記資料を確認の上、お気軽にご相談ください。

当社の特徴とサービス（pdf）

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NEX-T安曇野

国土交通省「住宅ストック維持・向上促進事業」の採択団体「信州中古住宅流通ネットワーク（NEX-T：ネクスティ）」 の地域組織であるNEX-T安曇野。NEX-T安曇野が企画提案した「安曇野“住まいの終活のススメ”」が、2021年度の安曇野市空家活用市民協働提案事業に採択され、安曇野市空家活用係と連携して市内の空家の予防、診断、活用事業に取り組んでいます。会員は、建築、不動産、検査、金融、保険等の10社で、安曇野市内で数多くの住宅診断の実績があります。

中古住宅の購入には、住宅診断にもとづく適切なリフォームが欠かせません。購入に伴う住宅診断には1/2の県の補助もありますので、お気軽にご相談ください。

NEX-T安曇野リーフレット（pdf）

http://azumino.cocolog-nifty.com/akiya/

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安曇野の古民家

「安曇野で古民家物件を探している」、県外からの移住希望者から多く寄せられる相談です。「古民家」という言葉の響きには洗練されたイメージがあり、憧れを持つ人も多いのでしょう。「安曇野」と「古民家」という2つの言葉が重なれば、まさに好感度抜群といったところでしょうか・・・。しかし、「古民家」に明確な定義はなく、「古民家」と「廃屋」と「古屋」を区別するのは難しいとも言われています。あえて定義するなら、「古屋（空家）」を放置すれば「廃屋」、活用（再生）すれば「古民家」と理解すればわかりやすいかもしれません。

移住者がイメージする「古民家」は、活用するために再生された後の「古民家」なのです。古民家再生には、新築と同等以上のリフォーム費用がかかるのが一般的で、数倍かかるケースも珍しくありません。ネットや広告で「古民家」と表記されている物件の多くは、「廃屋」になる恐れもある「古屋」に過ぎません。

そもそも安曇野でイメージされている、屋敷林があり伝統的な本棟造等の古民家は、土地300坪以上、建物60坪以上が一般的です。購入価格にリフォーム費用や維持管理費用を含めた総額は相当の高額になることは避けられず、一般庶民にはなかなか手が届きません。本気で古民家の購入をお考えの場合は、安易にネットで物件を探すのではなく、専門家に相談することをオススメします。

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住宅診断（建物状況調査）

安曇野での田舎暮らしに人気のある中古住宅や中古別荘の購入。しかし、不動産と建築の両方の知識が必要な中古住宅の購入は、不動産取引の中でも最も判断が難しい取引と言われています。2016年6月に宅建業法が改正され、媒介契約時の斡旋の可否や重要事項での説明が2018年4月に義務化されましたが、義務化されたのはあくまでも可否の説明だけで、住宅診断の実施は任意に過ぎません。また、対象となる住宅診断は、登録を受けた建築士が行う建物状況調査のみに限定され、しかも地球温暖化により被害が増加している床下の白蟻被害は免責となっているので注意が必要です。

2020年4月の民法改正で従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、契約時の正しい状況把握の必要性が高まります。中古住宅の取引にあたっては、床下の白蟻調査を含む住宅診断は必須。住宅診断を受けずに中古住宅を購入することは、車検の無い中古車を買うようなものです。

安曇野で多数の住宅診断実績があり、安曇野市空家活用協働事業に採択されたNEX-T安曇野では、建築士による建物状況調査に加えて白蟻調査も行っています。中古住宅購入にあたっては、住宅診断により建物の状況をきちんと把握をした上で、適切なリフォーム費も含めた総予算にて検討することをお勧めします。

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長野県あんしん空家補助

長野県では住宅診断（ホームインスペクション）の普及を目的に、2016年度からあんしん空き家流通促進補助事業を行っています。原則として空き家所有者を対象とした補助となっていますが、中古住宅の売買契約を締結した買主にも適用することが可能です。ただし、買主が利用する場合、売主との交渉や住宅診断の手配、申請書類の準備等に経験と知識が必要で、残念ながら活用例は多くありません。

当社が加盟するNEX-T安曇野では、補助金を活用した住宅診断を積極的に行っています。他社で広告販売している物件についても、当社が買主側の仲介として関わることで、住宅診断の交渉や手配、申請のサポートが可能です。ただし、他社へ資料請求等をした後から当社が関わることはできませんので、住宅診断を希望する場合は必ず事前に相談をお願いします。

あんしん空家補助リーフレット（pdf）

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2023年公示地価

国土交通省より1月1日現在の公示地価が発表されました。公示地価は国が調査する毎年1月1日現在の地価で、都道府県が調査する7月1日現在の基準地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内ではほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が+0.1%で1997年以来26年ぶりに上昇し、商業地は△0.5%と31年連続で下落しました。安曇野周辺では、住宅地は安曇野市+0.4％で6年連続、松本市+0.7％で7年連続、塩尻市+0.7％で8年連続の上昇となりました。商業地は安曇野市+0.1％で3年ぶりの上昇、松本市△0.1％で3年連続、塩尻市△0.2％で3年連続の下落となりました。

一方、大町市は住宅地△0.6％商業地△1.3％、池田町は住宅地△0.3％商業地△0.6％、松川村は住宅地△0.5％と下落が続き、都市部と郊外の二極化が進んでいます。詳しくは下記ページをご参照ください。

安曇野市地価

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