長野県では住宅診断（ホームインスペクション）の普及を目的に、2016年度からあんしん空き家流通促進補助事業を行っています。原則として空き家所有者を対象とした補助となっていますが、中古住宅の買主にも適用することが可能です。ただし、買主が利用する場合、売主との交渉や住宅診断の手配、申請書類の準備等に経験と知識が必要で、活用例は限られています。
私が代表を務めるNEX-T安曇野では、補助金を活用した住宅診断を積極的に行っています。他社で広告販売している物件についても、当社が買主側の仲介として関わることで、住宅診断の交渉や手配、申請のサポートが可能です。ここ数年は半年程度で予算額に達していますので、早めの相談をお願いします。
安曇野での田舎暮らしに人気のある中古住宅や中古別荘の購入。しかし、不動産と建築の両方の知識が必要な中古住宅の購入は、不動産取引の中でも最も判断が難しい取引と言われています。2016年6月に宅建業法が改正され、2018年4月に媒介契約時の斡旋の可否や重要事項での説明が義務化されましたが、義務化されたのはあくまでも可否の説明だけで、住宅診断の実施は任意に過ぎません。また、対象となる住宅診断は、登録を受けた建築士が行う建物状況調査のみに限定され、しかも地球温暖化により被害が増加している床下の白蟻被害は免責となっているので注意が必要です。
2020年4月の民法改正で従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、契約時の正しい状況把握の必要性が高まりました。中古住宅の取引にあたっては、床下の白蟻調査を含む住宅診断は必要不可欠です。住宅診断を受けずに中古住宅を購入することは、車検の無い中古車を買うのと同じだと考えればイメージしやすいかもしれません。
安曇野で多数の住宅診断実績があり、安曇野市空家活用協働事業に採択されたNEX-T安曇野では、建築士による建物状況調査に加えて白蟻調査も行っています。中古住宅購入にあたっては、住宅診断により建物の状況をきちんと把握をした上で、適切なリフォーム費も含めた総予算にて検討することをお勧めします。
安曇野市の空家補助制度の今年度分の受付がスタートしました。空家所有者用として3つ、空家活用者用として3つのメニューがあり、一部補助額が変更となりました。
補助金の利用には、原則として安曇野市空家バンク の登録物件であることが必要です。また、年度予算のため、予算額に達すると受けられない可能性もあります。適用にあたっては細かな条件が定められていますので、詳しくはNEX-T安曇野または安曇野市空家活用係へお問合せください。
https://www.city.azumino.nagano.jp/site/akiya/104614.html
当社の約700名のメール会員の約70％は、Iターンを希望する県外在住者または県内に移住して賃貸に居住している県外出身者です。年代としては、約60％が50代以上のセミリタイア層、約40％が40代以下のファミリー層となっています。
新築価格の高騰により、最近の取引の約90％は中古住宅です。住宅診断済の中古住宅の人気が高く、中古住宅とリフォーム で1500万～1800万と、新築の半額程度が売れ筋価格となっています。
安曇野では中古住宅の物件数は少なく、特に県外者が希望するような物件は非常に限られています。ネット上には多くの販売物件が掲載されていますが、売れ残っている物件も含まれているため取引実態とは異なります。成約事例はほとんど公開していないため、販売物件数の多い会社が取引も多いとの誤解を与えています。当社では、会員ページにて成約物件の詳細が閲覧可能です。会員登録はこ下記ページをご参照ください。
国土交通省より1月1日現在の公示地価が発表されました。公示地価は国が調査する毎年1月1日現在の地価で、都道府県が調査する7月1日現在の基準地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内ではほぼ実勢価格に近い水準となっています。
長野県内は住宅地が+0.8%で3年連続、商業地は+0.4%と33年ぶりに上昇しました。安曇野周辺では、住宅地は安曇野市+0.9％で8年連続、松本市+0.9％で9年連続、塩尻市+0.6％で10年連続の上昇となりました。商業地は安曇野市+0.7％で3年連続、松本市0.9％で2年連続、塩尻市は5年ぶりに横ばいとなりました。
一方、松川村の住宅地は+0.3％となりましたが、大町市は住宅地△0.6％商業地△1.1％、池田町は住宅地△0.1％商業地△0.6％と下落が続き、都市部と郊外の二極化が進んでいます。詳しくは下記ページをご参照ください。
転職や転居を伴う移住に欠かせない住宅ローン。勤務先や勤続年数、住民票の移転を原則としている一般的な住宅ローンでは、適用が難しいケースもあります。不動産の購入にあたっては資金が手当てできることが原則なので、物件を探す前に金融機関に事前相談することをおすすめします。
長野県の移住施策に協力している八十二銀行では、移住や二地域居住に対応する「信州移住特別ローン」を取扱っています。土日祝日も対応している豊科駅前の「ローンプラザ安曇野」と共に、首都圏や中京圏の相談窓口にて対応していますので気軽に相談してみてください。
尚、八十二銀行と長野銀行は2026年1月に合併し「八十二長野銀行」になります。合併により県内6割のシェアを誇るメガバンクが誕生し、より幅広い金融サービスの提供が期待されています。
https://www.82bank.co.jp/kojin/kariru/ijyu/index.html
国土交通省より7月1日現在の基準地価が発表されました。基準地価は都道府県が調査する毎年7月1日現在の地価で、国が調査する1月1日現在の公示地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内の基準地価は、近年の地価下落でほぼ実勢価格に近い水準となっています。
中古住宅の価格は、建物の価格が経年変化により低くなっている分だけ割安となっています。しかし、現況有姿が原則の中古住宅の購入にあたっては販売価格だけでなく、今後の維持管理コストとして適切なリフォーム費用を上乗せして考える必要があります。
住宅リフォームは、建物の構造や築年数、設備や工事内容、建築会社によっても異なるため、価格や品質にもバラツキが多く新築よりも見極めるのが難しいと言われています。ひとつの目安としては、新築住宅の坪単価を基準に考えるとイメージしやすいでしょう。住宅リフォームは大きく分けて、リノベーション、リフォーム大、リフォーム小の3つの段階があり、おおよそ新築の1/2以上、1/4～1/3、1/5以下と考えることができます。最近の長野県の新築住宅の価格は円安や資材価格の高騰により大幅にアップしているため、各々の坪単価は約40万以上、約20～30万、約15万以下が目安となります。
尚、上記はあくまでも中古住宅の購入にあたっての予算上の目安です。不確定要素の多い住宅リフォームでは、建築士による住宅診断と、それに基づく適切なプランを提案できる経験豊富な担当者選びが重要です。当社ではNEX-T安曇野を組織し、信頼できる担当者を紹介していますので、お気軽にご相談ください。
【リフォーム工事費の目安】
◆リノベーション
大規模なプラン変更と内外装（新築の1/2以上）
坪単価約40万～ 例）30坪 1200万～
◆リフォーム大
小規模なプラン変更と内外装（新築の1/4～1/3）
坪単価約20～30万 例）30坪 600～900万
◆リフォーム小
内装のみでプラン変更なし（新築の1/5以下）
坪単価約～15万 例）30坪 ～450万
