住宅リフォーム

中古住宅の価格は、建物の価格が経年変化により低くなっている分だけ割安となっています。しかし、現況有姿が原則の中古住宅の購入にあたっては販売価格だけでなく、今後の維持管理コストとして適切なリフォーム費用を上乗せして考えておく必要があります。

住宅リフォームは、建物の構造や築年数、設備や工事内容、建築会社によっても異なるため、価格や品質にもバラツキが多く新築よりも見極めるのが難しいと言われています。ひとつの目安としては、新築住宅の坪単価を基準に考えるとイメージしやすいでしょう。住宅リフォームは大きく分けて、リノベーション、リフォーム大、リフォーム小の3つの段階があり、おおよそ新築の1/2以上、1/4～1/3、1/6～1/5と考えることができます。長野県の新築住宅の平均坪単価は約60万なので、各々の坪単価は約30万、約15～20万、約10～12万が目安となります。

尚、上記はあくまでも中古住宅の購入にあたっての予算上の目安です。また、円安や資材価格の高騰により、今後工事費の大幅な上昇が予想されます。不確定要素の多い住宅リフォームは、建築士による住宅診断にと知識と経験のある工事担当者が不可欠です。当社ではNEX-T安曇野を組織し、信頼できる担当者を紹介していますので、お気軽にご相談ください。

（リフォーム工事費の目安）

◆リノベーション

大規模なプラン変更と内外装

（新築の1/2以上）

坪単価約30万～　 例）35坪 1000万～

◆リフォーム大

小規模なプラン変更と内外装

（新築の1/4～1/3） 

坪単価約15～20万　例）35坪 500～600万　　

◆リフォーム小

内装のみでプラン変更なし

（新築の1/6～1/5）

坪単価約10～12万   例）35坪 350～400万　

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安曇野の古民家

「安曇野で古民家物件を探している」、県外からの移住希望者から多く寄せられる相談です。「古民家」という言葉の響きには洗練されたイメージがあり、憧れを持つ人も多いのでしょう。「安曇野」と「古民家」という2つの言葉が重なれば、まさに好感度抜群といったところでしょうか・・・。しかし、「古民家」に明確な定義はなく、「古民家」と「廃屋」と「古屋」を区別するのは難しいとも言われています。あえて定義するなら、「古屋（空家）」を放置すれば「廃屋」、活用（再生）すれば「古民家」と理解すればわかりやすいかもしれません。

移住者がイメージする「古民家」は、活用するために再生された後の「古民家」なのです。古民家再生には、新築と同等以上のリフォーム費用がかかるのが一般的で、数倍かかるケースも珍しくありません。ネットや広告で「古民家」と表記されている物件の多くは、「廃屋」になる恐れもある「古屋」に過ぎません。

そもそも安曇野でイメージされている、屋敷林があり伝統的な本棟造等の古民家は、土地300坪以上、建物60坪以上が一般的です。購入価格にリフォーム費用や維持管理費用を含めた総額は相当の高額になることは避けられず、一般庶民にはなかなか手が届きません。本気で古民家の購入をお考えの場合は、安易にネットで物件を探すのではなく、専門家に相談することをオススメします。

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NEX-T安曇野

国土交通省「住宅ストック維持・向上促進事業」の採択団体「信州中古住宅流通ネットワーク（NEX-T：ネクスティ）」 の地域組織であるNEX-T安曇野。NEX-T安曇野が企画提案した「安曇野“住まいの終活のススメ”」が、2021年度の安曇野市空家活用市民協働提案事業に採択され、安曇野市空家活用係と連携して市内の空家の予防、診断、活用事業に取り組んでいます。会員は、建築、不動産、検査、金融、保険等の10社で、安曇野市内で数多くの住宅診断の実績があります。

NEX-T安曇野が住宅診断を行った中古住宅は、「NEX-T認定住宅」として八十二銀行の住宅ローンの金利優遇の対象にもなっています。八十二銀行では移住者向けの「信州移住特別ローン」も取り扱っていますので、移住して中古住宅の購入を検討される場合は、「信州移住特別ローン」の活用をおすすめします。

NEX-T安曇野リーフレット（pdf）

http://azumino.cocolog-nifty.com/akiya/

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安曇野市空家利活用補助

安曇野市の空家利活用補助制度が9月から拡充されました。空家改修補助は、従来の空家購入の移住者（2/3:80万）に加え、一定の要件を満たす市内在住者（1/3:30万）や定期借家による空家賃借（1/3:40万）も追加されました。また、移住者については、不動産仲介料や引越費用を対象とした空家バンク支援補助（1/3:10万）も新設されました。

尚、補助金の利用には、安曇野市空家バンク の登録物件であることが必要です。空家バンク協力業者であり、NEX-T安曇野として安曇野市空家活用協働事業に取り組んでいる当社へご相談ください。

空家改修補助（pdf）

空家バンク支援補助（pdf）

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2022年基準地価

国土交通省より7月1日現在の基準地価が発表されました。基準地価は都道府県が調査する毎年7月1日現在の地価で、国が調査する1月1日現在の公示地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内の基準地価は、近年の地価下落でほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が△0.7%で26年連続、商業地は△1.0%と30年連続で下落となりましたが、工業地は0.8%と27年ぶりに上昇しました。安曇野市の住宅地は4地点が上昇して+0.3％、松川村が＋0.8％となった一方、大町市では△1.1％、池田町は△0.1％と下落が続いています。

安曇野市基準地価

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安曇野の温泉

安曇野への移住やセカンドハウスの購入希望者には、温泉付を探している方も多く見られます。ただし、市内で温泉が利用できるのは、山麓保養区域の林間別荘地（有明及び牧の一部）に限られています。したがって温泉がある場所では、原則としてアルプスの眺望や生活の利便性は望めません。

穂高温泉郷と言っても、旅館や別荘地が点在し、明確な温泉旅館街があるわけではありません。約15キロ上流の中房が源泉で、泉質は約70℃のアルカリ性単純性で、肌にやさしく芯から温まる名湯と言われています。給湯口でも約50℃程度と高温なので、かけ流しの湯も多くみられます。温泉の管理は安曇野市が出資する第三セクターの穂高温泉供給（株）行っています。同社は下水の管理も行っており、温泉権の所有者は下水も利用可能ですが、温泉権を放棄すると下水も使えなくなので注意が必要です。。総湯量の関係で原則として新規の引込は難しく、温泉権は既存の権利者から購入する必要があります。

温泉権は当初下水を含めて1口約300万以上で売買されていましたが、最近は売買価格に含まれるのが一般的です。ただし、温泉購入時に保証金（10万）と名義変更料（5.5万）、10年毎に設備維持費用として更新料が必要です。更新料はその時点の設備更新の状況により金額が異なりますが、2022年度更新分は1口33万となっています。また、温泉と下水の基本使用料は年間約15万程度で、住宅用として利用する場合は基本料金を超えることはあまりありません。

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取引事例と購入者の傾向

当社の約620名のメール会員の約70％は、Iターンを希望する県外在住者または県内に移住して賃貸に居住している県外出身者です。年代としては、約60％が50代以上のセミリタイア層、約40％が40代以下のファミリー層となっています。

最近の当社の取引事例としては、リフォームを前提にした住宅診断済の中古住宅、アルプスの眺望や環境の良い生活利便な土地が主流です。売れ筋価格は中古住宅がリフォーム代込で1200万～1500万、土地が500万～800万となっています。

安曇野ではそもそも都会のように物件数が多くなく、特に県外者が希望するような物件は非常に限られています。地域の特性や取引事例を参に、当社の購入サポート（バイヤーズエージェント）をご利用ください。尚、メール会員 は、会員ページにて成約物件の詳細も閲覧可能です。

取引事例と購入者の傾向（pdf）

空家バンク取引事例（pdf）

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長野県リフォーム助成金

中古住宅の購入時のリフォームに活用できる長野県の信州健康ゼロエネ住宅助成金。浴室や窓等の断熱改修を伴うリフォーム工事が対象で、補助率は工事費の20％、補助額は大規模改修で最大100万、部分改修で最大50万となっています。

市町村の移住関連補助と異なり、細かな工事内容の検討が必要なことから、建築会社以外にはあまり知られていません。住宅診断を実施することで、補助対象となるリフォーム工事の検討もスムーズに行うことができますので、住宅診断を含めての活用をおすすめします。

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長野県あんしん空家補助

長野県では住宅診断（ホームインスペクション）の普及を目的に、2016年度からあんしん空き家流通促進補助事業を行っています。原則として空き家所有者を対象とした補助となっていますが、中古住宅の売買契約を締結した買主にも適用することが可能です。ただし、買主が利用する場合、売主との交渉や住宅診断の手配、申請書類の準備等に経験と知識が必要で、残念ながらあまり活用されていません。

当社が加盟するNEX-T安曇野では、補助金を活用した住宅診断を積極的に行っています。他社で広告販売している物件についても、当社が買主側の仲介として関わることで、住宅診断の交渉や手配、申請のサポートが可能です。ただし、他社へ資料請求等をした後から当社が関わることはできませんので、住宅診断を希望する場合は必ず事前に相談をお願いします。

リーフレット（pdf）

 

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住宅診断（建物状況調査）

安曇野での田舎暮らしに人気のある中古住宅や中古別荘の購入。しかし、不動産と建築の両方の知識が必要な中古住宅の購入は、不動産取引の中でも最も判断が難しい取引と言われています。2016年6月に宅建業法が改正され、媒介契約時の斡旋の可否や重要事項での説明が2018年4月に義務化されましたが、義務化されたのはあくまでも可否の説明だけで、住宅診断の実施は任意に過ぎません。また、対象となる住宅診断は、登録を受けた建築士が行う建物状況調査のみに限定され、しかも地球温暖化により被害が増加している床下の白蟻被害は免責となっているので注意が必要です。

2020年4月の民法改正で従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、契約時の正しい状況把握の必要性が高まります。中古住宅の取引にあたっては、床下の白蟻調査を含む住宅診断は必須。住宅診断を受けずに中古住宅を購入することは、車検の無い中古車を買うようなものです。

安曇野で多数の住宅診断実績があり、安曇野市空家活用協働事業に採択されたNEX-T安曇野では、建築士による建物状況調査に加えて白蟻調査も行っています。中古住宅購入にあたっては、住宅診断により建物の状況をきちんと把握をした上で、適切なリフォーム費も含めた総予算にて検討することをお勧めします。

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