国土交通省より7月1日現在の基準地価が発表されました。基準地価は都道府県が調査する毎年7月1日現在の地価で、国が調査する1月1日現在の公示地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内の基準地価は、近年の地価下落でほぼ実勢価格に近い水準となっています。
2016年3月に安曇野市の移住定住促進事業を推進する官民の連携組織として設立された「安曇野暮らし支援協議会」。2017年4月には「安曇野市空き家バンク」もオープンし、支援協議会のメンバーでもある当社をはじめ、移住セミナーや体験会への協力や賠償責任保険の加入等の条件を満たした25社が、プロとして空き家情報の提供や空き家所有者への対応等を行っています。
安曇野での田舎暮らしに人気のある中古住宅や中古別荘の購入。しかし、不動産と建築の両方の知識が必要な中古住宅の購入は、不動産取引の中でも最も判断が難しい取引と言われています。そこで国土交通省が2013年にガイドラインをまとめたのが、住宅診断（ホームインスペクション）。中古住宅の売買時に第三者が目視により建物の外観、室内、床下、小屋裏等の状況調査（一次診断）を行うことですが、不動産会社の理解不足やコスト負担の問題等もあり、残念ながら長野県内ではあまり普及していません。しかし、一般的に引渡後3ヶ月しか売主に責任を問うことができない中古住宅の取引においては、住宅の状況把握に役立つとても有効な手段です。
2016年6月に宅建業法が改正され、媒介契約時の斡旋の可否や重要事項での説明が2018年4月に義務化されました。ただし、2018年に義務化されたのはあくまでも可否の説明だけで、住宅診断の実施は任意に過ぎません。また、対象となる住宅診断は、登録を受けた建築士が行う建物現況調査のみに限定され、しかも地球温暖化により被害が増加している床下の白蟻被害は免責となっているので注意が必要です。
2020年4月の民法改正で従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、契約時の正しい状況把握の必要性が高まります。中古住宅の取引にあたっては、床下の白蟻調査を含む住宅診断は必須アイテムとなるでしょう。住宅診断を受けずに中古住宅を購入することは、車検の無い中古車を買うようなもの。中古住宅の購入をお考えの方は、住宅診断についての知識と経験のある不動産会社に相談し、住宅診断により建物の状況をきちんと把握をした上で、適切な住宅リフォームも予算に含めて検討することをお勧めします。
http://www.lifeport.info/homeinspection/
中古住宅の価格は、建物の価格が経年変化により低くなっている分だけ割となっています。しかし、中古住宅の売買では現況有姿が原則なので、購入にあたっては販売価格だけでなく、今後の維持管理コストとして適切なリフォーム費用を上乗せして考えておく必要があります。
住宅リフォームは、建物の構造や築年数、設備や工事内容、建築会社によっても異なるため、価格や品質にもバラツキが多く新築よりも見極めるのが難しいと言われています。ひとつの目安としては、新築住宅の坪単価を基準に考えるとイメージしやすいでしょう。住宅リフォームは大きく分けて、リノベーション、リフォーム大、リフォーム小の3つの段階があり、おおよそ新築の1/2以上、1/4～1/3、1/6～1/5と考えることができます。長野県の新築住宅の平均坪単価は約60万なので、各々の坪単価は約30万、約15～20万、約10～12万が目安となります。
尚、中古住宅購入の際のリフォームは、ほとんどがリフォーム小です。上記はあくまでも中古住宅の購入にあたっての予算上の目安なので、実際の購入にあたっては、住宅診断結果に基づく正式な見積を依頼して進めることをおすすめします。また、不確定要素の多い住宅リフォームは、担当者に知識と経験が求められます。当社では地元の信頼できる建築会社の担当者も無料で紹介しているので、お気軽にご相談ください。
（リフォーム工事費の目安）
リノベーション（大幅なプラン変更を伴うリノベーション） 新築の1/2以上
坪単価 約30万以上 例）30坪900万 40坪1200万
リフォーム大（プラン変更を伴う内外装リフォーム） 新築の1/4～1/3
坪単価 約15～20万 例）30坪450～600万 40坪 600～800万
リフォーム小（プラン変更なしの内外装リフォーム） 新築の1/6～1/5
坪単価 約10～12万 例）30坪300～360万 40坪 400～480万
長野県では住宅診断（ホームインスペクション）の普及を目的に、2016年度からあんしん空き家流通促進補助事業を行っています。当社が加盟する信州中古住宅流通ネットワーク（NEX-T）では積極的に活用していますが、残念ながらそれ以外の利用は限定的となっています。
原則として空き家所有者を対象とした補助となっていますが、中古住宅の売買契約を締結した買主にも適用することが可能です。ただし、買主が利用する場合、売主との交渉や住宅診断の手配、申請書類の準備等に経験と知識が必要です。住宅診断そのものに消極的な不動産業者も多く、なかなか個人で利用するのは難しいのが現状です。
当社が専任にて売却依頼を受けた物件は、原則として補助金を活用して売主負担で住宅診断を行っています。売主から依頼を受けているのが他社の場合でも、買主が補助金を活用した住宅診断を希望する場合は、当社が買主側の仲介として交渉や手配、申請のサポートを行っています。ただし、他社へ資料請求やお問合せをした後から当社が関わることは難しくなりますので、住宅診断を希望する場合は必ず事前に相談をお願いします。
2018年度の土地統計調査によると、安曇野市の別荘、賃貸用、売買用を除いた空き家率は7.4％です。また、2018年度の空家実態調査では1143戸が空家台帳に登録され、空き家対策が急務となっています。
それらを踏まえて、安曇野市では2017年度に空家等対策計画を策定し、2020年度に環境課に空家対策室を設置しました。そして、空き家の流通促進を目的に、空き家所有者を対象とした 「空家対策補助」と、空き家の利用者を対象とした「移住者空家リフォーム補助」「空き店舗家賃補助」事業を行っています。補助率は「空き家対策補助」と「移住者空家リフォーム補助」が1/3、「空き店舗家賃補助」は1/2で、各々上限が決まっています。
「空き家対策補助」事業はあくまでも空家活用のためのひとつの手段に過ぎません。補助金利用に主眼を置くのではなく、所有する空き家の課題と方向性について家族で共有することが重要です。また、「移住者空家リフォーム補助」の利用は、安曇野市空家バンクの利用が条件となっています。空き家には活用や利用には、不動産、建築、法律、税金等の様々な専門知識が必要です。ネットの情報に頼るだけでなく、まずは信頼できる専門家に相談することをおすすめします。
不動産の選び方には順序があり、物件を選ぶのは一番最後というのが不動産選びの鉄則です。まずは安曇野での暮らしをイメージし、その暮らしにあった地域を選び、最後に物件を選ぶのです。物件の良し悪しだけでなく、“安曇野暮らし”の視点が欠かせないのです。
2017年にスタートした安曇野暮らし支援協議会が運営する安曇野市空家バンク。2019年秋からは、空家の活用を考えている所有者に対しての協力業者リストの配布も始まりました。
私のところにも多くの空家相談の依頼がありますが、具体的な進め方や手順がわからずに戸惑う相談者の声も寄せられています。空き家相談にあたって大切なことは、「予防」「診断」「活用」の3つのステップに分けて考えること。また、地方の空き家は維持管理負担が大きい「負動産」であるということも重要なポイントです。
近隣の池田町、松川村、筑北村の空き家バンクでの相談事例や、ふるさと回帰支援センターの空き家活用セミナーでの講演内容等を、「安曇野空き家相談」というサイトで紹介していますので、安曇野の空き家の活用をお考えのは参考にしてもらえればと思います。
