2017年基準地価

国土交通省より7月1日現在の基準地価が発表されました。基準地価は都道府県が調査する毎年7月1日現在の地価で、国が調査する1月1日現在の公示地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内の基準地価は、近年の地価下落でほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が△1.1%で21年連続、商業地は△1.7%と26年連続で下落しましたが、下落率はともに7年連続で縮小しました。安曇野市では2地点が上昇、7地点が横ばいとなり、2005年の合併以来はじめて平均変動率が0.1%の上昇となりました。周辺では松本市0.4、塩尻市0.2と都市部で上昇する一方、大町市△1.5%、松川村△1.2%、池田町△1.6%と周辺部の下落は続き明暗が分かれています。

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安曇野の活断層

6月25日に県南部で発生した震度5強の地震では、安曇野でも震度2を観測しました。長野県内には北部の信濃川断層帯、中部の糸魚川静岡構造線、南部の伊那谷断層帯等の活断層帯があり、今後30年以内に大地震が発生する可能性があるとされています。。特に中央構造線沿いの飯田や諏訪湖周辺は危険度が高いとされ、東海地震防災対策強化地域にも指定されています。

安曇野の犀川・髙瀬川付近には糸魚川静岡構造線が南北に走っており、特に松本南部の午伏寺断層は、地震発生の危険度が高い活断層とされています。北アルプスの扇状地である犀川より西側の安曇野の平野部の地盤は安定しているされていますが、糸魚川静岡構造線より東側のフォッサマグナは地質的に脆いとされ、急傾斜地では土砂災害や建物の倒壊に対する注意が必要です。

地震ハザードカルテの最新版によると、長野県中部の今後30年間に震度6弱以上の地震の確率は、、松本市30.9%、安曇野市28.3%、大町市14.2%となっています。活断層の最新の調査結果を考慮して多少上昇しましたが、それでも大都市(東京72.0%、横浜81.3%、名古屋45.6%、大阪55.9%)や県南部(諏訪市64.3%、飯田市42.5%)に比べるとそれほど高くはありません。

いつ起こるかわからない地震に対しては、正しい知識と事前の備えが重要です。地震ハザードカルテや防災マップで、自分の住んでいる場所の危険性を確認するとともに、1981年(昭和56年)5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物については、耐震診断を受け必要に応じて耐震補強等の対策をしておくことをおすすめします。

地震ハザードカルテ

安曇野市防災マップ

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住ま居る応援制度

2011年にスタートした安曇野市の新築・リフォーム助成制度「住ま居る(スマイル)応援制度」。市に登録を受けた建築会社で住宅改修等を行なった場合に市から助成が受けられる制度で、「住宅改修工事」「耐震化付帯工事」「新築住宅取得」の3つのメニューがあります。

補助額は「住宅改修工事」が工事額の10%で最高20万、「耐震化付帯工事」が工事額の20%で最高30万、「新築住宅取得」が最高50万となっています。また、「新築住宅の取得」には45歳以下という年齢要件もあります。

7年目を迎えた本制度は今年度で終了となる見込みです。4月5日から申込受付開始で、予算額に達した時点で打ち切りとなりますので、リフォーム等を検討中の方は早めに相談することをおすすめします。

http://www.city.azumino.nagano.jp/soshiki/31/29474.html

Shisho

2017年地価公示

国土交通省より1月1日現在の公示地価が発表されました。公示地価は国が調査する毎年1月1日現在の地価で、都道府県が調査する7月1日現在の基準地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内では五輪後の地価下落で、ほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が△0.8%で20年連続、商業地は△1.5%と25年連続で下落しましたが、下落幅は7年連続で縮小しました。住宅地では松本市17地点、塩尻市4地点、安曇野市1地点を含む37地点が上昇し、中信地方の都市部では回復の兆しが顕著になってきています。

安曇野周辺の住宅地の変動率は、安曇野市△0.0%、大町市△1.2%、松川村△1.4%、池田町△1.5%で、安曇野は新市発足以来はじめて横ばいとなり、人口の多い地域ほど下落率が低くなっています。詳しくは下記ページをご参照ください。

http://tochi-value.com/nagano/azumino/

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安曇野市住ま居る制度

10月17日から安曇野市の新築・リフォーム助成制度「住ま居る(スマイル)応援制度」がスタートします。市民が市内に本店にある建築会社で住宅改修等を行なった場合に市から助成が受けられる制度で、「住宅改修工事」「耐震化付帯工事」「新築住宅取得」の3つのメニューがあります。

「住宅改修工事」と「耐震化付帯工事」は平成24年3月末迄の工事完了、「新築住宅取得」は平成26年3月末迄の完成が条件で、補助額は「住宅改修工事」が最高20万、「耐震化付帯工事」が最高30万、「新築住宅取得」が最高50万となっています。また、一定の基準を満たすことが必要で、「新築住宅の取得」には45歳以下という年齢要件もあります。

耐震化の促進と景気対策を兼ねて、大震災以降同様の助成を行なう自治体が増えていますが、新築への助成はあまり例がありません。申込数が予算額に達した時点で打ち切りとなることも予想されますので、この機会に住宅改修等を検討してみてはいかがでしょうか?

http://www.city.azumino.nagano.jp/kurashi/jyutaku/smile_annai.html#cmsshosai

住宅リフォーム

最近は新築にこだわらず、住宅をリフォームして住み続ける人が増えています。また、建築後一定期間が経過している中古住宅の売買においては、購入時に買主がリフォームを行うのが一般的です。しかし、リフォームは業者も価格も千差万別なため、価格だけで判断することはリスクを伴います。

住宅リフォームは大きく分けて、小規模、中規模、大規模の3タイプに区分されます。住宅のリフォームについては専門的な知識と経験が重要となりますので、価格だけでなくプラン提案力やアフターサービス等の特徴を良く理解し、総合的に判断する必要があります。リフォームは完成品の購入とは異なり、契約後に創り上げるものです。したがって、価格以上に担当者との信頼関係が重要であり、どの会社を選ぶかではなく、どの担当者を選ぶかという視点も大切です。

http://www.anc-tv.ne.jp/~myzk/reform.htm

http://www.anc-tv.ne.jp/~myzk/kentiku.htm

セカンドオピニオン

「セカンドオピニオン」とは、重大な決断をする時に、当事者以外の専門的な知識を持った第三者に意見を求めることです。元々は医療業界の用語で、主治医の「ファーストオピニオン」の対比語として使用されていますが、取引価格が高額で専門知識の必要な不動産取引にも有効な手段です。

「不動産を購入したいんだけど、この物件の価格が妥当かどうかわからない」、「契約することになったけど、契約書の内容が難しくて理解できない」ということはありませんか?そんな時、第三者の専門家の「セカンドオピニオン」を参考にするのも一つの方法です。

しかし必ずしも、全ての「セカンドオピニオン」が正しいという訳ではありません。「セカンドオピニオン」は、あくまでも当事者以外の第三者による参考意見に過ぎません。当事者の「ファーストオピニオン」が基本であることを理解した上で、2つの意見の根拠を十分に比較検討し、最終的には自分の責任で判断することになります。

http://www.anc-tv.ne.jp/~myzk/opinion.htm

中古住宅の購入

最近は新築にこだわらず、中古住宅を購入する人が増えています。当社でも以前は土地取引が主流でしたが、ここ数年は約2/3が中古住宅の取引で、年々その割合が増加しています。中古住宅は築年数に比例して建物価値が低下するため、価格が安くなっています。つまり、価格に占める建物の比率が小さく、資産低下のリスクが少ないのです。そういう意味では、先行きが不透明な時代に中古住宅を選ぶ人が多いというのは、とても理にかなっていると言えるでしょう。

しかし、中古住宅の購入には、土地だけでなく建物を見る目も必要です。同じ価格であっても物件によって土地と建物の内訳は異なるため、一概には比較することは難しいのです。また、中古住宅の売主は中古車のように業者ではなく、ほとんどが一般個人です。したがって、物件の良し悪し以前に、売主と買主との間での信頼ある取引ができることが大前提なのです。

中古住宅は価格が安いこともあり、新築に比べて安易に購入するケースも多いようです。しかし、実は土地や新築以上に難しい取引でもあり、その分仲介業者の役割も大きいのです。ネットの情報や物件のイメージに惑わされることなく、建築知識や実務経験の豊富な信頼できる業者を選ぶことが、中古住宅購入の最も重要なポイントだと言えるでしょう。ちなみに仲介業者は原則として、他社が扱う物件も買主側代理人(バイヤーズエージェント)として扱うことができます。

詳しくは下記ページをご参照ください。

http://www.anc-tv.ne.jp/~myzk/sentaku-tyuko.htm

http://www.anc-tv.ne.jp/~myzk/agent.htm

地震保険と長野県

東日本大震災以降、地震保険に注目が集まっています。地震保険とは、一般の火災保険では対象とならない地震災害を目的とした公的な保険で、新潟地震をきっかけに1964年に創設されました。保険会社に保険利益は無く、原則としてどの保険会社であっても保険料や補償内容は同額となっています。

地震保険は火災保険の付帯契約が条件で、単独での加入はできません。保険料は建築物の構造が木造か非木造で区分され、保険金額は主契約である火災保険の3050(建物5000万、家財1000万が上限)となっています。又、火災保険の保険金額が再調達価額で算出されるのに対し、地震保険では時価が基準となります。地震保険は火災保険のように再建築のための保険ではなく、被災後の生活費に充当するための保険と考えた方が良いでしょう。

地震保険の保険料は、2007年10月にそれまでの4区分から新基準に基づく都道府県毎の区分に改正されました。新基準では当該地域の地盤条件、住宅の建築年代構成等を考慮した実態に近い地震被害を想定して算出することになり、保険料の金額が居住地の地震被害を予測するひとつの目安にもなっています。全国平均では7.7(木造9%、非木造5%)の引下げとなり、東海地域や東南海地域等、大地震の被害が予想される地域ほど保険料が高くなっています。

ちなみに長野県は県の中央部に糸魚川静岡構造線が南北に走り、30年以内の地震確率が14%と推測されていますが、新基準では木造で46%、非木造で52%と大幅な引き下げとなりました。保険料は関東地方や東海地方の約40%で、仮に大地震があったとしても、都会ほど大きな被害は出ないと予測されています。

それでは地震保険への加入は進んでいるのでしょうか?地震保険の世帯加入率は、2010年3月現在で全国平均で23.0%、長野県はその半分以下の12.1%に過ぎません。地震の少なさが加入率の低さにつながっていると考えられていますが、築30年以上の旧耐震基準の建物については特に注意が必要です。今回の大震災をきっかけに地震保険の加入についても検討してみてはいかがでしょうか?

詳しくは下記ページをご参照ください。

http://www.sonpo.or.jp/useful/insurance/jishin/ 

安曇野市土地利用・景観条例

合併時から検討を進めてきた安曇野市土地利用条例及び景観条例が、4月1日に施行されることになりました。旧町村毎で異なっていた規制を独自条例により一本化するもので、市街地の集約と田園環境の保全が大きな柱となっています。尚、豊科地域に適用されている都市計画法の線引制度については、しばらく運用状況をみた上で廃止となる予定です。

土地利用条例では市内を「拠点市街」「準拠点市街」「田園居住」「田園環境」「山麓保養」「森林環境」の6区域に区分し、全ての開発事業について申請が義務付られると共に、従来より厳しい基準により開発要件等を定めています。特に「田園環境区域」においては、原則として敷地の3辺が宅地又は道路に接していないと開発を認めないとする「3辺接続ルール」を適用し、郊外への無秩序な市街化の抑制を明確にしています。

景観条例では市内全域を景観計画区域とし、建築確認申請が必要な建築物等については事前の届出が必要となります。景観行政団体となった安曇野市が独自の景観計画と景観ガイドラインを定め、高さ、色彩、形態意匠、配置、緑化等について景観への配慮を求めています。

線引制度を廃止しての独自条例による土地利用規制は全国的にも例がなく、他の自治体からも注目されています。しかし、条例による規制はひとつの手段に過ぎません。規制だからやむを得ず従うのではなく、市民や事業者が条例の趣旨をきちんと理解し、自ら主体的に景観保全に取組むことがより重要でしょう。

詳しくは下記ページをご参照ください。

http://www.city.azumino.nagano.jp/gyosei/plan/toshidukuri/tochiriyo/index.html

http://www.city.azumino.nagano.jp/gyosei/kakuka/toshi/kenchiku/oshirase/keikantetuduki.html