2018年地価公示

国土交通省より1月1日現在の公示地価が発表されました。公示地価は国が調査する毎年1月1日現在の地価で、都道府県が調査する7月1日現在の基準地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内ではほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が△0.5%で21年連続、商業地は△1.0%と26年連続で下落しましたが、下落幅は8年連続で縮小しました。住宅地では松本市18地点、塩尻市4地点、安曇野市1地点を含む47地点が上昇し、中信地方の都市部では回復の兆しが顕著になってきています。

安曇野周辺の住宅地の変動率は、安曇野市+0.2%、大町市△1.4%、松川村△0.6%、池田町△0.9%で、安曇野は新市発足以来はじめて上昇となり、人口の少ない郊外ほど下落率が高くなっています。詳しくは下記ページをご参照ください。

http://tochi-value.com/nagano/azumino/

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2017年基準地価

国土交通省より7月1日現在の基準地価が発表されました。基準地価は都道府県が調査する毎年7月1日現在の地価で、国が調査する1月1日現在の公示地価と共に公共用地等の売買の基準となる地価です。長野県内の基準地価は、近年の地価下落でほぼ実勢価格に近い水準となっています。

長野県内は住宅地が△1.1%で21年連続、商業地は△1.7%と26年連続で下落しましたが、下落率はともに7年連続で縮小しました。安曇野市では2地点が上昇、7地点が横ばいとなり、2005年の合併以来はじめて平均変動率が0.1%の上昇となりました。周辺では松本市0.4、塩尻市0.2と都市部で上昇する一方、大町市△1.5%、松川村△1.2%、池田町△1.6%と周辺部の下落は続き明暗が分かれています。

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安曇野の活断層

6月25日に県南部で発生した震度5強の地震では、安曇野でも震度2を観測しました。長野県内には北部の信濃川断層帯、中部の糸魚川静岡構造線、南部の伊那谷断層帯等の活断層帯があり、今後30年以内に大地震が発生する可能性があるとされています。。特に中央構造線沿いの飯田や諏訪湖周辺は危険度が高いとされ、東海地震防災対策強化地域にも指定されています。

安曇野の犀川・髙瀬川付近には糸魚川静岡構造線が南北に走っており、特に松本南部の午伏寺断層は、地震発生の危険度が高い活断層とされています。北アルプスの扇状地である犀川より西側の安曇野の平野部の地盤は安定しているされていますが、糸魚川静岡構造線より東側のフォッサマグナは地質的に脆いとされ、急傾斜地では土砂災害や建物の倒壊に対する注意が必要です。

地震ハザードカルテの最新版によると、長野県中部の今後30年間に震度6弱以上の地震の確率は、、松本市30.9%、安曇野市28.3%、大町市14.2%となっています。活断層の最新の調査結果を考慮して多少上昇しましたが、それでも大都市(東京72.0%、横浜81.3%、名古屋45.6%、大阪55.9%)や県南部(諏訪市64.3%、飯田市42.5%)に比べるとそれほど高くはありません。

いつ起こるかわからない地震に対しては、正しい知識と事前の備えが重要です。地震ハザードカルテや防災マップで、自分の住んでいる場所の危険性を確認するとともに、1981年(昭和56年)5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物については、耐震診断を受け必要に応じて耐震補強等の対策をしておくことをおすすめします。

地震ハザードカルテ

安曇野市防災マップ

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住ま居る応援制度

2011年にスタートした安曇野市の新築・リフォーム助成制度「住ま居る(スマイル)応援制度」。市に登録を受けた建築会社で住宅改修等を行なった場合に市から助成が受けられる制度で、「住宅改修工事」「耐震化付帯工事」「新築住宅取得」の3つのメニューがあります。

補助額は「住宅改修工事」が工事額の10%で最高20万、「耐震化付帯工事」が工事額の20%で最高30万、「新築住宅取得」が最高50万となっています。また、「新築住宅の取得」には45歳以下という年齢要件もあります。

7年目を迎えた本制度は今年度で終了となる見込みです。4月5日から申込受付開始で、予算額に達した時点で打ち切りとなりますので、リフォーム等を検討中の方は早めに相談することをおすすめします。

http://www.city.azumino.nagano.jp/soshiki/31/29474.html

Shisho

不動産業とまちづくり

不動産流通研究所が発行している「月刊不動産流通」の12月号に、当社の紹介記事が掲載されました。「活躍する地場企業の戦略を探る」という特集記事の中で、全国8社の内の1つとして紹介されています。「月刊不動産流通」は、不動産流通研究所が毎月発行している国内唯一の不動産流通会社向け専門誌で、2006年10月号の「高まる地方移住ニーズ」に次ぐ2回目の掲載です。

早いもので独立開業してから丸6年が経ちました。インターネットの普及や少子高齢化、中心市街地の空洞化や地価下落により、地方の不動産業は大きな転換期であることを実感しています。人口減少に伴う不動産取引の減少により、単に情報を媒介するだけのブローカー業の衰退は避けられないでしょう。Iターンや土地の有効活用、まちづくりのコンサルティング等、不動産のプロとしての役割が強く求められているのだと思います。

ここ数年、NPO等を通じて地域のまちづくり活動に積極的に参加しています。地域密着である不動産業にとって、地域の活性化は欠かせません。まちの魅力を高め、そこに住み続けてもらうことこそが、永続的な不動産ビジネスへとつながっていくのでしょう。

詳しくは下記ページをご参照ください。

紹介記事(pdf) 

関連記事

http://www.re-port.net/shop/magazine.php

安曇野市土地利用制度

平成23年4月の統一をめざし検討している安曇野市の土地利用制度について、9月16日の土地利用構想調査専門委員会の提言に基づき、自主条例を用いた制度とする方針が決まりました。自主条例を選択する理由として、県の権限である線引制度では市主体の柔軟な運用が難しいこと、散居的な集落で明確な中心市街地を持たない安曇野市において、現在の線引制度の運用;では対応が難しいとしています。一方で県は昨年12月、合併による都市計画制度の変更についても線引制度を維持拡大する方針をまとめています。旧豊科町の線引制度の廃止には県の同意が必要なことから、自主条例であっても線引制度に近い厳しい制度の制定が求められることになります。

どのような土地利用制度を利用するかは、3月18日に市民検討委員会で提言された土地利用方針を実現するための手段に過ぎません。したがって、本来線引の制度の有無により市の土地利用のあり方が大きく変わるわけではないはずです。制度の詳細は今後専門家による制度検討委員会で議論することになっていますが、自主条例の選択によって、線引制度を選択する以上に市の姿勢と責任が問われることになるでしょう。

豊かな景観の恵みを受けている安曇野市民にとって、今後の土地利用計画のあり方は市民生活に深く関わる問題です。したがって、市民参加のルールをどのように盛込むかも重要なポイントとなるでしょう。特に土地利用制度より1年早い平成22年4月の景観条例施行をめざしている景観計画の策定においては、市民の意見を継続的に反映させるしくみづくりが欠かせません。11月からは市内各地での地区別懇談会の開催も予定されています。1人でも多くの市民がこの問題に関心を持ち、自らの問題として主体的関わっていくことが求められています。

詳しくは下記ページをご参照ください。

http://www.city.azumino.nagano.jp/gyosei/kakuka/toshi/toshi/index.html

http://www.city.azumino.nagano.jp/gyosei/shisei/keikan_plan/index.html 

 

地震保険と改正点

10月から地震保険の保険料の算出基準が大きく見直され、保険料が改定されることになりました。同じく10月から緊急地震速報の一般提供も予定されていますので、地震保険についてまとめてみます。  

1.地震保険の特徴

一般の火災保険では、地震・噴火・津波による損害とそれらに起因する火災は対象外となっています。1964年の新潟地震をきっかけに、火災保険では対象とならない罹災者を救済する目的で、1966年に地震保険が創設されました。地震保険は国が保険金の支払いを担保する公的な保険です。したがって保険会社に保険利益は無く、原則としてどの保険会社であっても保険料や補償内容は同額となっています。

地震保険は火災保険の付帯契約が条件で、単独での加入はできません。保険料は建築物の構造が木造か非木造で区分され、保険金額は主契約である火災保険の3050(建物5000万、家財1000万が上限)となっています。又、火災保険の保険金額が再調達価額で算出されるのに対し、地震保険では時価が基準となります。

2.保険料の改定

現在の地震保険の保険料は、損害保険料率算出機構が過去500年間に発生した歴史地震分析を基準に、都道府県を4等地に区分し算出しています。今回の改定ではこの区分をなくし、確率的地震動予測地図を基準として都道府県毎に算出することになりました。その結果全国平均では7.7(木造9%、非木造5%)の引下げで、長野県では木造で46%、非木造で52%と大幅な引き下げとなりました。

新基準では当該地域の地盤条件、住宅の建築年代構成等、より実態に近い地震被害を想定して算出しています。したがって、東海地域や東南海地域等、大地震の被害が予想される地域ほど保険料が高くなっており、保険料の金額が居住地の地震被害を予測するひとつの目安にもなります。

今回の保険料の改定に合わせ、既存の建築年割引(10%)と耐震等級割引(1030)に加え、免震建築物割引(30%)と耐震診断割引(10%)の2つが新設されました。割引率の大きいものから適用し、割引制度の重複はできません。

3.地震保険料控除の新設

従来の損害保険料控除(所得税15千円、住民税1万円)が平成1812月で廃止となり、平成191月から地震保険料控除(所得税5万円、住民税25千円)が新設されました。

保険料控除とは支払った保険料の一定額を課税対象外とする制度で、生命保険料や社会保険料等にも適用されています。所得税10%(住民税は一律10%)の人が5万円以上の地震保険料を支払った場合、所得税で5,000円、住民税で2,500円の軽減となります。

4.付帯率と世帯加入率

それでは地震保険への加入は進んでいるのでしょうか?地震保険の加入割合は、付帯率と世帯加入率の2つ指標で計ることができます。付帯率とは新規の火災保険契約に対する地震保険付契約の割合で、2006年度の全国平均は前年比1.4%増の41.7%、長野県は長崎県、富山県に次いで低い23.9%です。

世帯加入率とは世帯数に対する地震保険契約数で、全国平均は20.8%、長野県は長崎県、沖縄県、山形県に次いで低い9.3%にとどまっています。

地震や防災への関心は高まっていますが、まだまだ地震保険の加入には結びついていないのが実状です。保険料の大幅な引き下げとなった長野県は、従来より地震被害の可能性が少なくなったとも言えますが、今回の改正では割引制度や地震保険料控除等の優遇措置も盛り込まれ、より加入しやすくなっています。この機会に地震へのリスクヘッジとして、地震保険の加入についても検討してみてはいかがでしょうか?

詳しくは下記ページをご参照下さい。

http://www.jishin-hoken.net/

不動産の特性と選び方

不動産には難しいイメージあり、個人の不動産取引の回数は非常に限られています。したがって、不動産の特性を十分理解しないまま安易に不動産を購入し、トラブルに巻き込まれるケースも少なくありません。不動産を購入するというと、住宅のプランや設備等に目が向きがちで、不動産の特性について考える機会が少ないというのも一因かもしれません。しかし、不動産は非常に高額な取引です。不動産の特性を良く理解し、賢く不動産を選ぶことが重要なのです。

不動産の選び方には、「物件から選ぶ」方法と「会社から選ぶ」方法の2つがありますが、一般的には前者が主流となっています。多くの物件から自由に選びたいというのが最大の理由でしょう。この場合、新聞広告や情報誌、不動産情報サイト等を情報源として、「物件」→「会社」という流れで選ぶことになります。しかし、不動産選びの基本は後者です。なぜなら、信頼できる不動産会社を窓口として、アドバイスを受けながら不動産を選ぶことができるからです。このことは、「不動産は唯一無二である」「不動産の売主は一般個人が多い」「不動産業は零細企業」という不動産の特性を考えると明らかです。

不動産取引を高額品のネットオークションに置き換えて考えるとわかりやすいかもしれません。商品そのものの良し悪しはもちろんありますが、それ以上に取引の信頼性が重要なのです。なぜなら不動産会社の約90%は従業員5人以下の零細企業で、ネットオークションにおけるヤフーや楽天のような会社は存在しないからです。信頼性を担保する手段として重要事項説明を法律で義務付けてはいますが、調査不足等によるトラブルや一部の詐欺紛いの会社によるトラブルが後を絶たないのが実状です。

「会社から選ぶ」と物件数が限られ、自由に選択できないと心配される方がいるかもしれません。しかし、不動産取引には「他社が取扱っている物件も仲介できる」という不動産ならではの特徴があり、原則として流通している全ての物件を全ての会社が取扱うことができるのです。最近ではその点を強調するため、あえて「バイヤーズエージェント(買主代理人)」という言葉を使うケースもありますが、基本的な考え方は通常の不動産仲介と変わりません。

数ある不動産会社の中から信頼できる会社を選ぶのはなかなか難しいのも事実です。しかし、インターネットの普及により以前に比べれば情報を得やすくなっています。又、他の不動産会社や住宅メーカー等の評判等も参考になるでしょう。

安曇野市耐震診断

マンションの耐震偽造が問題となっていますが、現在の耐震基準は1881年の建築基準法の大改正が基本となっています。これは1978年の宮城県沖地震を機に見直された新耐震基準と言われているもので、その後1995年の阪神大震災による2000年の一部改正を経て、現在に至っています。したがって、1981年5月以前に建築確認を受けた建物(築25年以上)は、一定の耐震補強が必要なケースもあります。

昨年公表された全国の地震動予測によると、今後30年以内に震度6弱以上の地震が起こる確率は、県内ほぼ全域で6%以上となっています。特に南部の飯田周辺と諏訪湖周辺は26%以上という高率で、東海地震防災対策強化地域にも指定されています。安曇野周辺では、安曇野市の東端部を糸魚川静岡構造線が南北に走っており、松本から白馬までを範囲とする構造線北部は14%の確率です。安曇野の平野部は地盤の良好な扇状地で構成され、建物もそれほど密集していません。したがって、首都圏等の大都市圏ほど大きな被害は想定されていませんが、軟弱な地盤が多い松本城周辺や東山の急傾斜地は注意が必要かもしれません。

住宅の耐震化を進めるため、安曇野市では今年度より安曇野市住宅耐震診断事業をはじめました。1981年5月以前に建築確認を受けた木造在来工法の個人住宅が対象で、費用は無料です。耐震補強が必要と診断された場合は、費用の2分の1かつ60万円以内を限度とする補助制度も創設されました。築25年以上の住宅に住んでいる方や、中古住宅の購入を検討されている方は、利用してみてはいかがでしょうか?

詳しくは下記ページをご参照下さい。

http://www.city.azumino.nagano.jp/kurashi/jyutaku/taishinn/index.html

不動産会社の選び方

「不動産選びのコツは、良い不動産会社選び」と言われています。しかし、不動産業の免許を持っている会社は、長野県内に約2000社、松本市内に280社、安曇野市内に約70社もあり、その中から信頼できる会社を選ぶのはなかなか難しいものです。そして、いまだに一部に詐欺紛いの業者が存在し、不動産業界の地位向上と信頼産業への転換を大きく妨げているのも事実です。それでもインターネットの発達により、以前に比べれば情報を得やすくなっていますので、以下に選び方のポイントを述べてみます。

1.加盟団体

長野県内には、長野県宅地建物取引業協会(宅建協会)と全日本不動産協会長野支部の2つの社団法人があり、原則として県内の不動産会社はどちらかの団体に加盟しています。一部にどちらにも加盟していない会社もありますが、特殊な事情を抱えているケースが多く注意が必要です。私を含め県内の約85%の不動産会社が加盟しているのは宅建協会で、県から委託を受けて宅建試験事務や法定講習、不動産トラブルに対する無料相談会等を行っています。必ずしも団体に優劣があるわけではありませんが、不動産広告規制等を行う(社)首都圏不動産公正取引協議会にも加盟している宅建協会の会員に、業界をリードする信頼できる会社が多いと言われています。

2.免許番号

不動産業は免許制で、長野県内を対象とした長野県知事免許と、複数の都道府県を対象とした国土交通大臣免許があります。違いは業務エリアだけで、業務内容や免許内容に特に差はありません。免許番号のカッコ内の数字は5年毎(以前は3年毎)の免許更新の回数で、数字が大きいほど更新回数が多く業歴が長いことを示しています。ただし、業歴の長い会社をあえて買収する新会社や、業歴は長くても新しい時代の顧客ニーズに対応できない会社等もあり、あくまでも更新回数はひとつの目安にすぎません。最近の取引事例や同業者の評判等を参考に、総合的に判断する必要があるでしょう。

3.業務内容

不動産の業務には大きく分けて売買、賃貸、分譲、管理の4つがあり、このうち売買、賃貸(自社賃貸を除く)、分譲には不動産業の免許が必要です。しかし、ほとんどの不動産会社は社員数人の中小会社で、売買か賃貸のどちらかをメインに地域密着で不動産業務を行っています。又、分譲主体の会社の中には、建築会社が兼業で行っているケースも多く、自社での建築を強く勧められることもあります。取扱物件数や取引事例等を参考に、その会社の得意分野と得意エリアを見極めることが重要です。

4.関連資格

不動産で最も重要な資格は宅建主任者ですが、法律上は社員の20%以上を満たしていれば良く、必ずしも代表者や営業担当者の全てが宅建主任者である必要はありません。しかし、重要事項説明や契約書等への署名捺印は宅建主任者の専任業務であり、責任ある対応をするためには宅建主任者の資格は欠かせません。特に豊富な知識を必要とする売買仲介業務は、宅建主任者で5年以上の実務経験が必要な不動産コンサルティング技能登録者や、融資や税金等の幅広い知識が必要なファイナンシャルプランナー(1級、2級、CFP、AFP))等の資格者がいれば安心です。

詳しくは下記ページをご参照下さい。

http://www.anc-tv.ne.jp/~myzk/fudousan.htm

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